Pastaruoju metu sulaukiu nemažai klausimų apie investavimą į NT: ar verta investuoti dabar, kai visi nerimauja dėl COVID-19 įtakos ekonomikai ar vertėtų palūkėti.

Tiesą sakant tas pats klausimas man buvo adresuojamas, kur kas anksčiau, tik tuomet buvo sunku/beveik neįmanoma atsakyti į šį klausimą. Jau kelis metus NT kainos man atrodė nesuvokiamai didelės. Aukštos kainos savaime nereiškia kainų korekcijos. Niekas nežino, kiek laiko gali tęstis NT kainų ralis, ar verta laukti kainų korekcijos ir apskritai ar ta kainų korekcija greitu metu įvyks.

Šiandien atsakymas į minėtą klausimą atrodo šiek tiek paprastesnis. Situacija man šiek tiek primena 2007 metus, kai galėjai nujausti, kad laukimas yra tavo sąjungininkas, o ne priešas. Tąsyk kantrybė man pasiteisino – 3 nekilnojamo turto sandorius sudariau NT kainoms esant arti “dugno” (žr. pav.).

Tokį gerą laiko parinkimą investavimui į NT galima vertinti ir kaip atsitiktinumą – naujoko sėkmė. Reikia pripažinti, kad kiekviename pelningame sandoryje yra dalelė sėkmės, tačiau turint patirties ir žinių, sėkmės faktorius tampa nebe toks svarbus.

1 patarimas investuotojams: NT rinkos kainos ekonominės krizės metu

Daugeliui kyla klausimas – apie kokią patirtį galima kalbėti, kai iki krizės nebuvau įsigijęs nė vieno NT objekto. Nors NT ir neturėjau, tačiau turėjau skaudžių patirčių. Pirmasis mano bandymas įsigyti NT – pamoka, kuri būtų aktuali ir šiuo metu įsigyti NT siekiantiems investuotojams. 2007 m. prasidėjus finansų krizei, kartu pradėjo išsileisti ir NT burbulas. Kadangi investicijomis domėjausi nuo 2005 m. puikiai supratau, kad tai tinkamas metas investuoti į NT. Kaip sako auksinė W. Buffetto taisyklė: „Bijok, kai visi godūs, ir būk godus, kai visi bijo“. Tačiau vien šio principo išmanymas negarantuoja gero NT sandorio.

2009 m. tęsiantis NT kainų kritimui, susiviliojau vienu NT objektu Vilniaus centre. Būsto kaina mano akivaizdoje nukrito nuo 220 000 litų iki 200 000 Lt. Negana to, jau po dviejų mėnesių būsto kaina skelbime sumažėjo iki 180 000 litų, o po derybų siekė vos 165 000 Lt. Kitaip tariant, kaina mano akivaizdoje sumažėjo 55 000 Lt. Sandoris atrodė labai patrauklus ir netgi mažai rizikingas, kadangi panašiuose skelbimuose kainos buvo didesnės, tad nedvejodamas pasirašiau preliminarią sutartį ir sumokėjau rankpinigius. Norint gauti būsto paskolą, būtinas NT objekto turto vertinimas. Čia manęs laukė šaltas dušas – NT vertintojo nuomone būstas buvo vertas 19 000 – 32 000 litų pigiau, tad nusprendžiau atsisveikinti su rankpinigiais.

Tokia buvo mano pirmoji NT pirkimo patirtis – prarasti rankpinigiai. Brangi pamoka. Neįkainojama patirtis. Supratau, kad krizės akivaizdoje niekas tiksliai nežino, kiek turtas yra vertas. Prieškrizinės kainos, nuolaidos dydis, nuderėta suma ir NT skelbimų portalai nėra tinkamas indikatorius vertinant NT objekto realią kainą. NT rinkos kainą nustatyti būna nemenkas iššūkis netgi NT vertintojams (kaip matote iš mano planuojamo įsigyti būsto preliminaraus vertinimo kainos intervalas buvo net 8 proc.), todėl siūlyčiau neskubėti pirkti, kai visi panikuoja ir niekas nežino kiek kas kainuoja. Rizikuojate permokėti už NT objektą. Mano nuomone, tokiais atvejais verta palaukti, kol situacija aprims ir NT kaina stabilizuosis.

Natūraliai kyla klausimas, tai kiek gi laukti. Vienareikšmiško atsakymo čia nėra. Imant 2007 m. finansų krizės pavyzdį, LTU kainos krito ~ 2.5 m., JAV didžiosios depresijos atveju –  ~ 4 metus. Tiksliau numatyti tinkamą laiką NT investuoti į NT gali padėti NT rinkos atsigavimo indikatoriai:

  • didėjantis NT sandorių skaičius
  • didėjantis leidimų statyti naujus butus skaičius
  • kai kuriais atvejais netgi akcijų rinkos (žr. grafiką).

Mokslininkų atlikti tyrimai rodo, kad žinios padeda investuotojams uždirbti daugiau, tad nepatingėkite skirti laiko analizuojant NT rinkos istoriją ir mokantis interpretuoti minėtus duomenis. Čia nėra lengvo kelio, kaimynas ar draugas tokios analizės už jus nepadarys. Turite pasistengti patys.

2 patarimas investuotojams: rizika

Žinios padeda sumažinti riziką, todėl svarbu įsivertinti, ką mes žinome apie COVID-19 ir NT kainas ir ko nežinome:

  • Ko mes nežinome. Niekas nežino ar NT kainos kris ir nemanau, kad verta spėlioti kiek jos kris. Kai kurie makroekonomistai COVID-19 prilygina Didžiajai 1929 m. JAV depresijai, bet retas, kuris iš jų pasako, kad JAV didžiosios depresijos metu NT kainos sumažėjo vos 7 %.
  • Ką mes žinome. Beveik niekas neabejoja, kad NT kainos nedidės. Bent jau trumpuoju laikotarpiu.

Žinojimas, kad NT kainos artimu metu neaugs yra atspirties taškas priimant sprendimą dėl NT pirkimo trumpuoju laikotarpiu. Jeigu NT pirktumėte dabar už tokią pat kainą, kuri buvo iki COVID-19 karantino – t.y. 2020 vasario mėn. rinkos kainą, be reikalo prisiimsite papildomą riziką (rizika dėl nuomos kainų ir NT vertė sumažėjimo). Už papildomą riziką investuotojas paprastai turėtų būti apdovanotas didesniu investicijos pelningumu, tačiau nei NT nuomos kainos nei NT vertės padidėjimo artimu metu nenusimato. NT rizika išaugo, tačiau NT kainos į tai sureaguoti dar nespėjo, todėl NT kaip investicijos pelno/rizikos santykis sumažėjo. NT tapo nepatraukli investavimo forma, todėl pradėjo mažėti NT sandorių skaičius. NT kainos į ekonomikos naujienas reaguoja ženkliai lėčiau nei akcijų rinka, tad dar teks šiek tiek palūkėti, kol NT kainos/rizikos santykis taps patrauklesnis. Nebūtinai tai reiškia, kad NT kaina kris, juk gali būti ir taip, kad pasibaigus COVID-19 karantinui viskas lyg niekur nieko grįš į senas vėžes – NT vertė it nuomos kainos pradės kilti (asmeniškai manau, kad toks scenarijus mažai tikėtinas).

Svarbu paminėti, kad ekonominės suirutės metu sumanus investuotojas turi galimybę investuoti į NT minimaliai rizikuodamas. NT yra fizinis turtas, kuriam išvystyti reikalingos investicijos, todėl NT vertė niekada nekainuos 0 €/m2 (skirtingai nei akcijos, kadangi įmonės gali bankrutuoti). Kuo labiau sumažėja NT kaina, tuo mažesnė tikimybė, kad NT kaina sumažės dar labiau. Kitaip tariant mažėjant NT kainai, mažėja ir NT rizika. Dėl šios priežasties, ekonominės krizės sudaro galimybę įsigyti NT su mažesne rizika – t.y. mažai tikėtina, kad NT ateityje kainuos pigiau (dėl infliacijos, net ir kitos ekonominės krizės metu NT greičiausiai bus brangesnis).

Mano patarimas investuotojams: neskubėkite. Jeigu NT kainos nedidės, tai kodėl nepalaukus ir neįsitikinus, kad tos kainos nemažėja? Juk nieko iš tokios situacijos neprarasime, nes NT kaina artimu metu nedidės. Stebėkite NT rinkos pokyčių tendenciją, laukite kol NT rizika sumažės, kol NT rizikos/pelno santykis vėl taps patrauklus ir galėsite NT įsigyti su minimalia rizika.

NT: mano planai

Žinant, kad 2007 m. suirutės metu NT kainos Lietuvoje sumažėjo 40 %, beveik neabejoju, kad verta šiek tiek palūkėti, kol NT rinka stabilizuosis. Klausimas, į kurį pats bandžiau atsakyti, buvo kiek sunkesnis. 2019 m. vasario mėn. pasirašiau preliminarią NT pirkimo sutartį Liuksemburge. NT objektas buvo labai patrauklus – buto kaina mažesnė nei rinkos (nemažas saugumo buferis), o patį butą buvo galimybė be didelių investicijų perdaryti į du butus (žr.pav.), taip padidinant nuomos kainą bent 25 %. Čia svarbu pažymėti, kad Liuksemburge vyrauja NT pirkėjų rinka – paklausa ženkliai viršija pasiūlą, todėl net ir 2007 m. finansų krizės metu NT kaina sumažėjo vos 3 %.

Turint omenyje, kad 2007 m. krizė NT kainoms Liuksemburge įtakos faktiškai neturėjo, o NT objektas buvo ypatingai patrauklus, sprendimas pirkti/nepirkti nebuvo iš paprastųjų. Ką būtumėte darę mano vietoje? Mano sprendimą rasite žemiau.

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Žemiau

 

Kadangi buvo patrauklios sutarties nutraukimo sąlygos, priėmiau sprendimą NT objekto atsisakyti. NT Liuksemburge kainuoja ne 100 000 € ar 200 000 €. Patrauklesnio objekto kainos prasideda nuo 700 000 €. Rizikuoti/lošti tokiomis sumomis sau leisti negaliu. Tai, kad 2007 m. NT kainos nuvertėjo vos 3 % dar nereiškia, kad COVID-19 atveju, kainos dar labiau nenukris. Vienas toks klaidingas sandoris gali palaidoti visus finansinius tikslus ir netgi sugadinti gyvenimą. O patrauklių sandorių visada atsiranda. Tad nusprendžiau palūkėti, pažiūrėti kaip NT tendencijos keisis ateityje ir NT pelno-rizikos santykiui vėl pasiekus priimtinas ribas, svarstyti kito NT objekto įsigijimo galimybę užsienyje.

Pažiūrėjus iš kitos perspektyvos – COVID-19 parodys, ar Liuksemburge yra išpūstas NT kainų burbulas (vien per 2019 m. NT kaina brango 11.4 %). Kainos koreguosis, tiek kiek jos koreguosis, bet perkant ekonominės suirutės metu bent jau aišku, kad investavimo rizika yra minimali.

Mano patarimas investuotojams. Pateikdamas asmeninį pavyzdį iš nykštukinės Europos valstybės siekiu atkreipti dėmesį į du dalykus:

  • Pirma, tai, kad istorinis NT kainų grafikas nėra panacėja. Tai, kad 2007-2009 m. finansų krizės metu NT kainos Lietuvoje nukrito 40 % dar nereiškia, kad ateityje NT kaina negali būti dar mažesnė. Prisirišimas prie istorinių duomenų yra viena dažniausių investuotojų psichologinių klaidų (daugiau apie pirminės informacijos sureikšminimą ir kitus psichologinio šališkumo faktorius rasite knygoje “Strategija, nuo kurios visi turėtų pradėti ir prie kurios 91 % turėtų likti“). Ateitis investuotojus visuomet nustebina, o finansų istorijos vadovėliai nuolat yra perrašomi, todėl visada būkite pasiruošę siurprizams.
  • Jeigu į NT planuojate investuoti didelėmis sumomis, įvertinkite pasekmes blogiausio scenarijaus atveju. Sėkminga investicija gali šiek tiek pagerinti buitį, tačiau skolos gali sugadinti gyvenimą.

Vietoj išvadų

Mokinkitės, domėkitės, aktyviai sekite NT rinkos pokyčius ir neskubėkite pirkti. Verčiau šiek tiek palūkėti ir pamatyti, kuria kryptimi juda NT rinka, nei investuoti į NT dabar ir melstis, kad kainos nesiristų žemyn. Tuo labiau, kad ir į bažnyčią dabar nelabai ir nueisi…

PS. Šiuo metu sulaukiu nemažai prašymų pakonsultuoti. Deja, šios paslaugos neteikiu. Seminarų artimu metu taip pat neplanuoju. Paprasčiausiai neturiu tam laiko. Norintiems sužinoti daugiau apie mano investavimo į NT filosofiją galėčiau nebent pasiūlyti peržvelgti video seminarą Kaip geriausia įdarbinti pinigus“. Seminaro atsiliepimus rasite čia.