Sutelktinis finansavimas: nekilnojamas turtas

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamas turtas2019-01-03T05:59:17+00:00

Turinys

 

Įvadas

Prieš kelis metus rašiau apie investavimą per tarpusavio skolinimo platformas. Tarpusavio skolinimo platformos pagrinde siūlė investuoti į fizinių asmenų vartojimo paskolas. Alternatyvios investavimo formos nestovi vietoje ir investuotojams siūlo vis sudėtingesnius finansinius produktus. Viena naujovių – nekilnojamo turto sutelktinis finansavimas. Šiame straipsnyje pasistengsiu paaiškinti, kas yra sutelktinis finansavimas į nekilnojamą turtą, kuo jis skiriasi nuo tarpusavio skolinimo ir palyginti skirtingus investavimo į nekilnojamąjį turtą modelius.

Prieš tęsdamas straipsnį, už pasidalinta informaciją ir įžvalgas norėčiau padėkoti sutelktinio finansavimo www.rontgen.lt platformos vadovui Martynui Stankevičiui.

Sutelktinis finansavimas: kas tai

Prieš pradedant gilintis į investicijas susijusias su nekilnojamojo turto vystymu, svarbu suprasti, kas yra sutelktinis finansavimas. Bendrąją prasme sutelktinis finansavimas – tai didelės žmonių grupės investavimas į verslo projektus mažomis sumomis. Sutelktinis finansavimas negali veikti be sutelktinio finansavimo platformos. Sutelktinio finansavimo platforma atrenka verslo projektus ir pasiūlo investuotojams juos finansuoti. Mainais investuotojams mokamos palūkanos už suteiktą paskolą arba investuotojas tampa verslo projekto dalininku (akcininku) ir pretenduoja į dalį įmonės pelno (žr. pav.). Sutelktinis finansavimas sudaro galimybę verslo projektams pritraukti dideles investicijas palankiomis sąlygomis ir leidžia investuotojams mažomis sumomis finansuoti daug skirtingų verslo projektų taip diversifikuojant investicinį portfelį ir sumažinant riziką.Sutelktinis finansavimas į nekilnojamą turtą: principinė schema

 

Pavyzdys. Norint pastatyti daugiabutį, įmonei reikia pasiskolinti 1 000 000 €. Rasti vieną investuotoją, kuris paskolins milijoną eurų yra sunku ir brangu. Daug paprasčiau per sutelktinio finansavimo platformą rasti 10 000 investuotojų, kurie paskolintų po 100 €. Investuotojams tai irgi paranku, nes turėdami vos 1000 €, jie gali investuoti į 10 panašių projektų ir taip išskaidyti riziką.

Svarbu nepainioti sutelktinio finansavimo ir tarpusavio skolinimo. Sutelktinis finansavimas Lietuvoje pradėjo veikti tik 2018 m, įsigaliojus sutelktinio investavimo įstatymui. Sutelktinio finansavimo įstatyme nurodyta, kad sutelktinis finansavimas neapima vartojimo (2 str. 2 d.). Vartojimo paskolos ir paskolos su nekilnojamo turto užstatu yra finansuojamos per tarpusavio skolinimo platformas, kurių veiklos sritis reglamentuojama LR su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito ir LR vartojimo kredito įstatymais.

Kodėl nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas jums turėtų rūpėti?

Nekilnojamas turtas užima svarbią vietą paskolų rinkoje. NT yra garantas, kad skolininkas grąžins pinigus investuotojui (skolintojui). Jeigu skolininkas laiku nemoka skolos įmokų, tuomet investuotojas (skolintojas) turi galimybę atgauti paskolintus pinigus pardavus skolininko nekilnojamą turtą.

Paskolos su nekilnojamo turto užstatu yra saugesnės, todėl už jas siūlomos ir mažesnės palūkanos. Minėtas paskolas galima prilyginti vartojimo kreditams su tarpusavio skolinimo platformų siūloma apsauga – garantiniu fondu. Abiem atvejais investuotojas (skolintojas) turi apsaugą, užtikrinančią, kad skola bus grąžinta. Investuotojo pelnas abiem atvejais taip pat yra panašus – svyruoja nuo 10 % iki 13 %. Abiem atvejais investuotojas turi apsaugą, tačiau nėra 100 % saugus: garantiniame fonde pinigai gali baigtis, o nekilnojamas turtas gali būti parduotas pigiau, nei paskolinta pinigų suma. Paskola su NT užstatu ir vartojimo paskola su garantiniu fondu turi daug panašumų, todėl jų rizikos ir pelno santykis irgi panašus. Tokioje situacijoje laimi tas investuotojas, kuris diversifikuoja savo investicinį portfelį, taip sumažindamas riziką. Tikimybė, kad išsipildys abu blogiausi scenarijai vienu metu (pasibaigs garantinis fondas ir nekilnojamas turtas bus parduotas pigiau nei likusi paskolos dalis) yra maža. Diversifikavus, sumažėja rizika, tačiau pelnas išlieka panašus, todėl pelno ir rizikos santykis pagerėja. Kiekvienam investuotojui rekomenduotina bent dalį savo investicinio portfelio susieti su nekilnojamu turtu. Toks paskolų portfelis turėtų būti mažiau rizikingas ir generuoti stabilesnes pajamas.

Iš pirmo žvilgsnio, tiek ir pakaktų žinoti pradedančiajam, norinčiam investuoti į nekilnojamą turtą per sutelktinio finansavimo platformas. Pradėjus gilintis, greitai supranti, kad investavimas į nekilnojamą turtą per sutelktinio finansavimo platformas yra daug painesnis nei atrodo iš pirmo žvilgsnio.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą: skirtingi būdai

Prieš pradedant investuoti į nekilnojamą turtą su nekilnojamo turto užstatu reikia suprasti skirtingus investavimo būdus. Į nekilnojamą turtą galima investuoti per tarpusavio skolinimo platformas (angl. per-to-peer lending) ir per sutelktinio finansavimo platformas (angl. crowdfunding) keturiais būdais:

  • Tarpusavio skolinimas susijęs su nekilnojamu turtu:
    • Vartojimo kreditai asmenims, turintiems nekilnojamojo turto
    • Paskolos su nekilnojamojo turto užstatu (hipoteka)
  • Nekilnojamo turto sutelktinis finansavimas:
    • Paskolos nekilnojamojo turto vystymui
    • Nuosavybės finansavimas, tampant vystymo nekilnojamo turto dalininku (galimybė uždirbti iš nekilnojamo turto projekto pelno).

Galima ginčytis ar tarpusavio skolinimas, susijęs su nekilnojamu turtu, yra investavimas į nekilnojamąjį turtą (NT). Šios paskolos fiziniams asmenims turi sąlyčio taškų su nekilnojamu turtu, todėl nusprendžiau ir jas trumpai apžvelgti šiame straipsnyje. Manau, tai padės geriau suprasti skirtumą tarp tarpusavio skolinimo ir sutelktinio finansavimo.

Vartojimo kreditai asmenims, turintiems nekilnojamojo turto

Vartojimo kreditai dažnai suteikiami žmonėms, turintiems nekilnojamo turto. Skolininkas imdamas vartojamąją kreditą turimo nekilnojamo turto neužstato, tačiau jam delsiant grąžinti skolą, investuotojas (skolintojas) per antstolius gali kreiptis į teismą dėl nekilnojamo turto arešto. Vėliau skolininkui priklausantis turtas gali būti parduotas varžytinių metu, o gauti pinigai panaudojami skolininko skolai grąžinti.

Svarbu paminėti, kad turto areštas turi daug subtilybių ir ne visuomet vyksta tokia elementaria tvarka, kaip aprašyta aukščiau. Pvz. Pagal CPK 663 str. 3 d. asmeninis gyvenamasis būstas gali būti parduodamas iš varžytynių tik kai skola didesnė nei 2 030 Eur.

Nereikia manyti, kad per tarpusavio skolinimo (P2P) platformą skolinti pinigus asmeniui, turinčiam nekilnojamo turto, yra saugu. Nekilnojamas turtas daro skolą saugesnę (t.y. didesnė tikimybė, kad skolininkas grąžins skolą), bet ne saugią. Dažnai informaciją apie nekilnojamą turtą tarpusavio skolinimo (P2P) platformos administratoriui nurodo pats paskolos gavėjas, turtas nėra tikrinamas per nekilnojamo turto registrą, nėra vertinama nekilnojamo turto vertė. NT netikrina visos trys didžiausios Lietuvos tarpusavio skolinimo (P2P) platformos: Paskolų Klubas, Savy ir FinBee. Išieškojimo metu investuotojai gali būti nemaloniai nustebinti, kad skolininkas iš tikrųjų jokio nekilnojamo turto neturi, o jo vertė yra mažesnė už skolą (žr. pav.).

Tarpusavio skolinimas: nekilnojamo turto užstatas

Kaip jau minėjau, skolinimas asmeniui, turinčiam nekilnojamo turto, su investavimu į nekilnojamą turtą turi mažai ką bendro. Visų pirma, tai yra investavimas į vartojimo paskolas.

Tarpusavio skolinimas su nekilnojamojo turto užstatu (hipoteka)

Vartojimo kreditai nekilnojamo turto turintiems asmenims turi panašumų į paskolas su nekilnojamo turto užstatu (hipoteka), nes abiem atvejais nėra kontroliuojama, kaip asmuo naudos pasiskolintus pinigus. Kita vertus, tai du skirtingi paskolų tipai, kuriuos reglamentuoja skirtingi teisės aktai (LR su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas ir LR vartojimo kredito įstatymas), todėl nevertėtų jų maišyti. Paskola su nekilnojamo turto užstatu yra viena seniausių ir populiariausių skolinimo formų. Nekilnojamas turtas yra naudojamas kaip garantas, kad skolininkas grąžins skolą laiku. Jeigu skolininkas vengia grąžinti skolą, tuomet tarpusavio skolinimo platformos operatorius skolą perduoda antstoliui, kuris išieško skolą (esant poreikiui parduoda nekilnojamą turtą (užstatą) ir investuotojams grąžina pinigus).

Paskolos su nekilnojamo turto užstatu (hipoteka) yra panašios į vartojimo kreditą asmenims, turintiems nekilnojamo turto. Pagrindiniai skirtumai yra šie:

  • hipotekos atveju skolintojas (investuotojas) turi daug daugiau informacijos apie užstatomą turtą ir jo vertę;
  • skolos išieškojimo / užstatyto nekilnojamo turto pardavimo varžytinėse procedūra yra paprastesnė ir greitesnė.

Kadangi paskola su nekilnojamo turto užstatu yra saugesnė, šių paskolų palūkanos yra mažesnės. Mažesnė paskolos rizika – atitinkamai mažesnis ir pelnas.

Investuoti į paskolas su hipoteka galite per Savy.lt, EstateGuru.co, Mintos.com. Lyderio pozicija šiame segmente tenka Estateguru.co, besispecializuojantiems paskolose su NT užstatu. Pravartu žinoti ir tai, kad EstateGuru yra užsitarnavusi lietuvaičių pasitikėjimą. FB grupės P2P Lietuva narių balsavimo rezultatai (2018-11-20) parodė, kad lietuvaičiai šia platforma yra labiausiai patenkinti.Tarpusavio skolinimas ir sutelktinis finansavimas: operatorių patikimumas

Investuodami į paskolas su nekilnojamo turto užstatu susidursite su LTV rodikliu (angl. Loan To Value). Šis rodiklis parodo skolos riziką. Kuo LTV aukštesnis, tuo skolinimo rizika didesnė. LTV yra paskolos ir NT vertės santykis:

LTV=paskola / dabartinė NT vertė

Pavyzdys. Jeigu skolintumėte 20 000 € žmogui, užstatančiam savo 50 000 € vertės butą, tokios paskolos LTV rodiklis būtų 40 % (LTV = 20 000 € / 50 000 € x 100 % = 40 %)

Bendra taisyklė būtų siekti, kad LTV rodiklis būtų mažesnis nei 70 %. Kitu atveju, investicinė rizika paprastai būna pernelyg didelė ir blogiausio scenarijaus atveju galite neatgauti paskolintų pinigų.

Investuojant į paskolas su nekilnojamo turto užstatu ne visuomet daromas išsamus nekilnojamo turto vertinimas (vertinimą ne visuomet atlieka nepriklausomi NT vertintojai). Oficialaus turto vertinimo visada prašo Estateguru. Mano žiniomis, kiti tarpusavio skolinimo (P2P) platformų operatoriai NT vertinimą dažnai atlieka patys. Tokiu atveju, kyla rizika, kad užstatomas nekilnojamas turtas bus įvertintas per brangiai ir jį pardavus varžytinių, skolintojas patirs nuostolį. Nereikia pamiršti ir to, kad varžytinėse NT dažnai parduodamas pigiau nei jo kaina rinkoje, kadangi dėl NT įsigijimo varžosi vos keletas investuotojų, galinčių už nekilnojamą turtą sumokėti grynaisiais (be paskolos). Pirmo etapo metu varžytinės prasideda su 20 % mažesne nei rinkos kaina. Jeigu nepavyksta NT parduoti pirmojo etapo metu, antrųjų varžytinių metu NT pardavinėjamas su 40 % nuolaida nuo rinkos vertės. Teoriškai nekilnojamas turtas gali būti parduotas dvigubai pigiau nei jį įvertino tarpusavio skolinimo (P2P) platformos administratorius (tuo atveju, kai P2P platforma 10 % pervertina užstatomo NT rinkos kainą, o varžytinių metu paaiškėja, kad turtas yra nelikvidus ir jis parduodamas su 40 % nuolaida). Prieš investuodami į skolas su NT užstatu, negalite aklai pasitikėti tarpusavio skolinimo platformos operatoriaus pateikiama NT rinkos kaina. Įvertinti kiek vertas garažas Varėnoje ar pusė medinio namo Kelmės rajone gali pasirodyti nemenkas iššūkis netgi patyrusiam NT ekspertui. Teisingai numatyti, už kiek šis turtas bus parduotas varžytinių – dar sunkiau. Į paskolas su hipoteka neinvestuokite aklai. Savarankiškai įvertinkite, už kokią kainą realu parduoti nekilnojamą turtą varžytinėse. Juk gali būti ir taip, kad užstatomas nekilnojamas turtas apskritai niekam nereikalingas, t.y. nieko vertas.

Investavimas į paskolą su nekilnojamo turto užstatu (hipoteka) visų pirma yra pinigų skolinimas fiziniam asmeniui. Nekilnojamas turtas yra tik rizikos valdymo priemonė ir yra svarbus tik skolos išieškojimo atveju. Gautus pinigus skolininkas gali leisti savo nuožiūra. Kadangi skolininkas gautų pinigų nenaudoja nekilnojamo turto vystymui, dalis investuotojų paskolos su NT užstatu net nelaiko investavimu į nekilnojamą turtą. Ar paskolos su NT užstatu yra investavimas į nekilnojamą turtą ar ne – spręsti Jums. Svarbiausia, kad suvoktumėte kuo paskolos su NT užstatu skiriasi nuo vartojimo kredito ir investavimo į paskolas nekilnojamo turto vystymui.

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos

Populiariausia sutelktinio finansavimo forma Lietuvoje – nekilnojamo turto vystymo paskolos. Paskolos nekilnojamo turto vystymui reikalingos NT projektui įgyvendinti. NT vystytojas skolinasi pinigus iš privačių investuotojų per sutelktinio finansavimo platformas, nes investuotojai skolina pigiau nei stambūs privatūs investuotojai ir greičiau nei instituciniai investuotojai (bankai ir fondai). Privačių investuotojų NT projektui paskolintus pinigus administruoja sutelktinio finansavimo platforma. Sutelktinio finansavimo platformos administratorius pinigus NT vystytojui išmoka etapais ir rūpinasi, kad investuotojų pinigai būtų panaudoti pagal paskirtį. Įgyvendinus NT projektą, objektas parduodamas ir investuotojams grąžinami paskolinti pinigai su palūkanomis.

Kodėl NT vystytojai skolinasi per sutelktinio finansavimo platformas?

  • Stambūs investuotojai, galintys paskolinti 200 000 € – 5 000 000 €, skolina brangiai – t.y. nuo 18 % metinių palūkanų.
  • Bankai ir fondai skolina pigiai ( 4-8 % palūkanos), tačiau maži nekilnojamo turto projektai jiems nėra įdomus (pernelyg maža suma skolinama, kad fondui ar bankui būtų naudinga skirti žmonių laiką projekto finansavimui).
  • Ne visi NT projektai atitinka bankų rizikos kriterijus. Bankai neskolina pinigų NT vystymui, kol nėra pradėti statybos darbai. Rezultate, sklypą įsigijusi įmonė, neturinti apyvartinių lėšų statyboms, negali gauti paskolos iš banko.
  • Bankai yra nelankstūs. Paskolos išdavimo procedūros užtrunka ilgiau, nei skolinantis iš privačių investuotojų.

Privatūs investuotojai, skolinantys per sutelktinio finansavimo platformas, užpildo tarp bankų ir stambių investuotojų esančią spragą:

  • Skolina pigiau nei stambūs privatūs investuotojai, bet brangiau nei bankai.
  • Yra lankstesni ir greitesni už bankus, bet lėtesni nei stambūs privatūs investuotojai.

Per paskutinius kelis metus atsirado nemažai sutelktinio finansavimo į nekilnojamo turto vystymo paskolas platformų:
www.rontgen.lt
– www.nordstreet.lt
– www.profitus.lt
– www.savy.lt
– www.estateguru.co
– www.crowdestate.eu

Siekiant perprasti paskolų NT vystymui subtilybes, naudinga žinoti, kuo jos skiriasi nuo paskolų su NT užstatu (hipoteka). Tarp paskolos NT vystymui ir paskolos su NT užstatu (hipoteka) yra ganėtinai ryškūs skirtumai:

  • Vartojimo kreditai asmenims, turintiems NT, ir paskolos asmenims, įkeičiantiems NT, yra išduodamos fiziniams asmenims, tuo tarpu paskolos NT vystymui daugeliu atveju išduodamos juridiniams (įmonėms vystančioms nekilnojamą turtą), nors finansuojami gali būti ir fizinių asmenų projektai (sutelktinio finansavimo įstatymo 14 str. 1 d. 1 p.).
  • Į asmenų turinčių NT vartojimo kreditus ir NT įkeičiančių asmenų paskolas investuojama per tarpusavio skolinimo platformas. Į paskolas NT vystymui investuojama per sutelktinio finansavimo platformas.
  • Vartojimo kreditų asmenims, turintiems NT, ir paskolų asmenims, įkeičiantiems NT, atvejais, nekontroliuojama, kaip skolininkas panaudos skolintus pinigus, tuo tarpu paskolos NT vystymui atveju sutelktinio finansavimo platformos administratorius rūpinasi, kad skolinti pinigai būtų panaudoti statyboms.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais visa pinigų suma išmokama vienu kartu. Jeigu skolininkas dingtų nesumokėjęs nė vienos įmokos, skolintojas prarastų visus pinigus. Paskolos NT vystymui atveju pinigai išmokami etapais, taip mažinant investuotojų (skolintojų) riziką. Jeigu NT projektas „bankrutuotų“ neužbaigtas, neišmokėtus pinigus būtų galima iškarto grąžinti investuotojams.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais, užstatomas užbaigtas nekilnojamo turto objektas (pvz. pastatytas butas, garažas, sandėlis) ar žemės sklypas. NT vystymo atveju gali būti parduota nebaigta statyba. Užbaigtas ir įrengtas nekilnojamas turtas yra daug likvidesnis nei nebaigta statyba, jį lengviau parduoti ir grąžinti investuotojų pinigus.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais, skolininkui nevykdant skolinių įsipareigojimų, parduodamas užstatas, tuo tarpu blogiausio paskolos NT vystymui atveju galimi ir kiti scenarijai – pvz. statybų sustabdymas iki atsigaus NT rinka.
  • Fiziniam asmeniui bankrutuoti yra sunkiau, nei įmonei (NT vystytojui). Jeigu pardavus NT objektą investuotojams negrąžinama visa paskolinta pinigų suma, vartojimo kredito atveju pinigus dar galima bandyti išsireikalauti iš skolininko, kadangi pastarajam paskelbti bankrotą yra sudėtinga. Įmonei bankrutuoti yra daug paprasčiau nei fiziniam asmeniui. Jeigu pardavus neišvystytą NT objektą, investuotojams negrąžinami visi paskolinti pinigai ir kito turto neturinti įmonė paskelbia bankrotą, investuotojas priverstas susitaikyti su nuostoliu.
  • Paskolų NT vystymui atveju, detalų užstatomo nekilnojamo turto vertinimą atlieka nepriklausomi ekspertai. Dideliems NT projektams netgi užsakomi keli skirtingi turto vertinimai. Toks nekilnojamo turto vertinimas yra daug patikimesnis nei tarpusavio skolinimo operatoriaus neformalus NT kainos įvertinimas.
  • Paskolų NT vystymui atveju, vystomas nekilnojamas turtas yra likvidesnis nei daugelis NT objektų užstatomų imant vartojimo kreditą. NT vystytojai vysto patrauklų nekilnojamą turtą, kuriam rinkoje yra paklausa. Tokį nekilnojamą turtą lengviau parduoti stipriai nesumažinus kainos. Kitaip tariant, neužbaigtą objektą Vilniaus senamiestyje net ir krizės atveju bus lengviau parduoti nei „pusę medinio namo Kelmės rajone“.

Pateikiau keletą vartojimo kreditų, paskolų su NT užstatu (hipoteka) ir NT vystymo paskolų skirtumų. Šie skirtumai yra labiau gairės ir principai, kuriais vadovaujantis investuotojas gali priimti finansinius sprendimus. Kiekvieną individualų atvejį reikėtų vertinti atskirai.

Sutelktinis finansavimas: LTGDV rodiklis

Sėkmingai investuoti į nekilnojamo turto vystymui skirtas paskolas yra daug sudėtingiau nei atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint sėkmingai investuoti, būtina išanalizuoti vystomo nekilnojamo turto perspektyvas ir įvertinti nekilnojamo turto projekto riziką. Jau anksčiau minėjau apie LTV rodiklį. Paskolos ir įkeičiamo NT vertės santykis tinka vertinti vartojimo kredito su NT užstatu riziką, kadangi nekilnojamo turto vertė per visą laikotarpį beveik nesikeičia (keičiasi tik tiek, kiek svyruoja NT rinkos kainos). Vystant NT projektą, LTV rodiklis skaičiuojamas kitaip, kadangi nekilnojamo turto vertė nuolat didėja: paskolos davimo metu įkeičiamo nekilnojamo turto vertė būna maža (dažnai yra tik žemės sklypas), o pastačius statinius NT vertė ženkliai išauga. Kadangi NT vertė statybos metu kyla, LTV rodiklis gali būti skaičiuojamas nuo galutinės nekilnojamo turto vertės. Šis rodiklis vadinamas LTGDV (angl. Loan To Gross Developement Value). Nekilnojamo turto vertė parodo, kiek išvystytas nekilnojamas turtas bus vertas užbaigus statybas. NT vertė nustatoma pagal panašaus nekilnojamo turto kainas kaimynystėje. Paprasčiausia į NT vertę žiūrėti kaip į kainą, už kurią realu parduoti užbaigtą NT projektą.

Pavyzdys.

  • Rangovas planuoja statyti daugiabutį
  • Planuojama daugiabučio rinkos vertė yra 600 000 €.
  • Rangovas yra įsigijęs 100 000 € vertės sklypą.
  • Sklype planuojama statyti daugiabutį. Šį sklypą rangovas planuoja užstatyti paskolos teikėjams, kaip garantą savo skolinių įsipareigojimų vykdymui.
  • Statybos darbams vykdyti, rangovas iš investuotojų siekia pasiskolinti 400 000 €.

Šio daugiabučio projekto LTV rodiklis būtų 67 %
LTGDV = 400 000 € / 600 000 € x 100 % = 67 %

Sutelktinis finansavimas: LTC rodiklis

Finansuojant NT vystymo projektus, bankai NT projekto riziką vertina skaičiuodami LTC (angl. – Loan To Cost) rodiklį. LTC rodiklis parodo skolos ir projekto sąmatos kainos santykį. Sąmata parodo, kiek pinigų reikia investuoti į NT projektą, norint jį išvystyti – tai sklypo, statybinių medžiagų, statybos įrangos kaina, darbo ir kitos išlaidas.

Nepainiokite NT projekto sąmatos ir planuojamos NT vertės. Tai iš principo skirtingos sąvokos. LTC yra daug konservatyvesnis rodiklis nei LTGDV, kadangi prognozuojama NT vertė visada bus didesnė, nei NT projekto sąmata. Kitu atveju NT vystytojas negautų pelno (jeigu į projektą būtų investuota tiek pat pinigų, kiek planuojama gauti jį pardavus, nebūtų uždirbta pelno ir nebūtų prasmės net pradėti projekto).

Pavyzdys.

  • NT vystytojas planuoja statyti daugiabutį
  • Planuojama daugiabučio rinkos vertė yra 600 000 €.
  • NT vystytojas yra įsigijęs 100 000 € vertės sklypą daugiabučio statybai.
  • Šį sklypą rangovas planuoja užstatyti paskolos teikėjams, kaip garantą savo skolinių įsipareigojimų vykdymui.
  • Statybos darbams vykdyti, NT vystytojas iš investuotojų siekia pasiskolinti 400 000 €.
  • Planuojama daugiabučio sąmata 500 000 € (100 000 € vertės sklypas + 400 000 € medžiagoms, darbams ir statybinės įrangos nuomai)

Šio daugiabučio projekto LTC rodiklis būtų 80 %, LTV rodiklis būtų 67 %

LTC = 400 000 € / 500 000 € x 100 % = 80 %
LTGDV = 400 000 € / 600 000 € x 100 % = 67 %

LTGDV ir LTC rodikliai ženkliai skiriasi. LTGDV rodikliu lengviau manipuliuoti, nes NT vertės ateityje nustatymas remiasi prielaidomis, kurios gali būti subjektyvios. Skaičiuojant prognozuojamą NT vertę, nekilnojamo turto vystytojas gali daryti prielaidą, kad nekilnojamo turto rinka kasmet brangs 5 %, tačiau ateities scenarijai gali būti įvairūs. Gali būti ir taip, kad NT kainos smuks.

Prieš investuodami į NT vystymo projektą išsiaiškinkite, kurį rodiklį skelbia sutelktinio finansavimo platforma. Nordstreet.lt ir Profitus.lt, rizikos vertinimui naudoja konservatyviausią ir elementariausią LTV rodiklį. Rontgen.lt, kaip ir bankai, skaičiuoja LTC rodiklį ir papildomai skelbia planuojamą NT vystytojo pelną (GDV-sąmata). Sąmatos ir užstato skirtumas ir vystytojo pelnas investuotojui yra tarsi apsaugos buferis. Smukusios NT kainos pirmiausia „sugraužtų“ vystytojo pelną, vėliau sąmatos ir užstato skirtumą ir galiausiai užstatą. Kuo didesnis užstato (LTV), sąmatos (LTC) ir NT rinkos kainos (LTGDV) skirtumas, tuo didesnis apsaugos buferis ir mažesnė skolinimo (investavimo) rizika.

Sutelktinio finansavimo platformos operatorius, turi galimybę LTV rodiklį pagrąžinti dėl PVM mokesčio. Jeigu nekilnojamo turto vertė nurodyta su PVM, tuomet realus LTV rodiklis automatiškai bus 21 % (PVM dydis) mažesnis, nes varžytinių pardavus PVM pirmiau sumokami mokesčiai valstybei ir vėliau atsiskaitoma su kreditoriais. Pavyzdžiui, jeigu sutelktinio finansavimo platformos operatorius NT vertina 1000 000 € su PVM, ir, užstačius šį turtą, nori iš investuotojų pasiskolinti 700 000 €, tuomet LTV bus ne 70 %, bet 88 % (700 000 €/ (1000 000 € – 1000 000 € x 21%). PVM mokestis atrodo tik nereikšminga detalė, tačiau vertinant NT projekto riziką į tai būtina atsižvelgti.

Sutelktinis finansavimas: blogiausi scenarijai

Investuojant į NT vystymo paskolas svarbu žinoti blogiausio scenarijaus atvejus. Daugelis pamena 2007 m. ekonominę krizę, kai NT kainos Lietuvoje smuko 41 %. Kas atsitiktų su paskolomis NT vystymui, jeigu minėtas scenarijus pasikartotų? Išnagrinėsiu jau minėtą daugiabučio pavyzdį, kurio LTGDV yra 67 %. Minėtų atveju, galimi keli scenarijai:

1-asis scenarijus. NT projektas buvo užbaigtas.

Kadangi NT kainos smuko 41 %, tai daugiabučio rinkos vertė yra 354 000 € (600 000 € x (100 % – 41 %). Yra dvi išeitys iš susidariusios situacijos. Sutelktinio finansavimo platformos operatorius, atstovaujantis smulkiuosius investuotojus, gali pareikalauti, kad NT būtų parduotas už rinkos kainą ir investuotojams būtų grąžinti paskolinti pinigai. NT išieškojimo (pardavimo) procedūra paprastai trunka 4-6 mėnesius, tačiau užginčijus NT išieškojimo procedūrą, išieškojimas gali užtrukti net iki 3 metų. Pardavus nekilnojamą turtą investuotojams būtų grąžina 354 000 €. Tokiu atveju investuotojai patirtų 46 000 € (354 000 € – 400 000 €) arba 11,5 % (-46 000 € / 400 000 €) nuostolį. NT vystytojas tokiu atveju patirtų 100 % nuostolį, t.y netektų į sklypą investuotų 100 000 €. Tokia projekto baigtis yra nenaudinga nei investuotojams nei NT vystytojui, todėl 2007 m. krizės metu daugeliu atvejų panašiais atvejais projektai buvo įšaldomi, t.y. buvo laukiama, kol NT rinka atsigaus ir investuotojai bei NT vystytojas galės parduoti NT projektą išvengę nuostolio. Po kelių metų pardavus daugiabutį investuotojams išmokamos palūkanos ir delspinigiai.

2-asis scenarijus. NT projektas buvo neužbaigtas.

Jeigu NT rinka smuko 41 % pradėjus arba įpusėjus NT projektą, tuomet bus panaudoti ne visi investuotojų pinigai. Kadangi investuotojų skolinti pinigai NT vystytojui išmokami etapais, įpusėjus NT projektą NT vystytojui būtų išmokėta 200 000 € iš 400 000 € investuotų pinigų (likę 200 000 € būtų saugomi sutelktinio finansavimo platformos specialioje banko sąskaitoje). NT kainoms smukus 41 %, nebaigto NT projekto vertė būtų 177 000 € (200 000 € + 100 000 € (sklypas) x (100 % – 41 %)). Pardavus šį turtą varžytinių, investuotojai patirtų 23 000 € (200 000 € – 177 000 €) nuostolį. Skaičiuojant nuo visos investuotos sumos, tai sudarytų 5,75 % (23 000 € / 400 000 €). Kaip ir 1-ojo scenarijaus atveju, sutelktinio finansavimo platformos operatorius gali susitarti su NT vystytoju įšaldyti statybas, laukti kol nekilnojamo turto rinka atsigaus ir parduoti daugiabutį be nuostolio. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad pateikti yra tik hipotetiniai skaičiavimai. Nebaigta statyba yra mažiau likvidus turtas nei išvystytas NT projektas. Krizės atveju, nebaigtos statybos kaina gali smukti labiau nei užbaigto projekto, todėl realus nebaigtos statybos nuostolis gali būti daug didesnis nei pavyzdyje nurodytas 5,75 %. Rezultate, skolintojai (smulkieji investuotojai turėtų būti nemažiau suinteresuoti “įšaldyti” statybas nei NT projekto vystytojas.

Sutelktinis finansavimas: keli NT projekto finansavimo šaltiniai ir CLTV rodiklis

Jeigu NT vystymo blogiausi scenarijai jūsų neatbaidė ir neužmigot skaitydami rodiklių skaičiavimo metodikas, tuomet verta išanalizuoti dar vieną investavimo į NT paskolas atvejį, kai pinigus NT vystymui skiria ne tik smulkieji investuotojai bet ir bankas. Jau anksčiau minėjau, kad bankai paprastai neskolina pinigų NT vystymui, jeigu vystytojas turi tik sklypą ir statybų leidimą. Bankai reikalauja, kad NT vystytojas būtų bent dalį pinigų investavęs “į plytas”, t.y. statybos darbai būtų prasidėję. Jeigu vystytojas neturi pinigų “plytoms”, šiuos pinigus jis gali pasiskolinti iš privačių investuotojų per sutelktinio finansavimo platformą. Vystytojas iš privačių investuotojų skolinasi tik tiek, kad galėtų pradėti statybas. Statyboms užbaigti NT vystytojas skolinasi iš banko, nes bankai skolina pigiau nei privatūs investuotojai. Kadangi NT vystymui pinigai skolinami iš dviejų šaltinių (bankas ir investuotojai), todėl vertinant tokio projekto riziką skaičiuojamas visų paskolų ir NT vertės santykis – CLTV rodiklis (angl. Cummulative Loan To Value). Kadangi skolinime dalyvauja bankai CLTV rodiklis skaičiuojamas nuo NT projekto sąmatos,, o ne nuo rinkos vertės (GDV).

CLTV = (pirma paskola + antra paskola + trečia…) / NT projekto sąmata

Pavyzdys.

  • NT vystytojas planuoja statyti daugiabutį
  • Planuojama daugiabučio rinkos vertė yra 600 000 €.
  • NT vystytojas yra įsigijęs 100 000 € vertės sklypą daugiabučio statybai.
  • Šį sklypą rangovas planuoja užstatyti paskolos teikėjams, kaip garantą savo skolinių įsipareigojimų vykdymui.
  • NT projekto vystymui rangovui riekia pasiskolinti 400 000 €. Bankas NT projekto vystymui neskolina, kol nepradėti statybos darbai. Statybos darbams pradėti NT vystytojas planuoja 150 000 € pasiskolinti iš privačių investuotojų. Statybos darbams prasidėjus, NT vystytojas planuoja iš banko pasiskolinti likusią suma – 250 000 €.
  • Planuojama daugiabučio sąmata 500 000 € (100 000 € vertės sklypas + 400 000 € medžiagoms, darbams ir statybinės įrangos nuomai)

Šio daugiabučio projekto CLTV rodiklis būtų 80 %
CLTV = (150 000 € + 250 000 €) / 500 000 € x 100 % = 80 %

Kadangi NT vystymui pinigus skolina ir bankas, ir privatūs investuotojai, iškyla klausimas, kuris iš jų turi pirmumo teisę į užstatytą NT, tuo atveju, jeigu NT projektas žlugtų ir būtų parduotas varžytinių. Daugeliu tokių atveju (galbūt netgi visais tokiais atvejais) bankas turi pirmumo teisę prieš privačius investuotojus susigrąžinti paskolintas lėšas pardavus neišvystytą NT projektą varžytinių. Jeigu grąžinus pinigus bankui dar liktų pinigų, jie būtų išdalinti privatiems investuotojams, skolinusiems pinigus NT vystymo projektui per sutelktinio finansavimo platformą. Viskas kas liktų grąžinus skolas bankui ir privatiems investuotojams, atitektų NT vystytojui.

Jeigu pasikartotų 2007 m. krizė ir NT kaina smuktų 41 %, tuomet situacija atrodytų taip:

1-asis scenarijus. Krizė įvyksta projekto pradžioje

Jeigu NT krizė įvyksta projekto pradžioje kol dar bankas projektui neskyrė finansavimo, tuomet NT turtas priklauso smulkiesiems investuotojams ir NT vystytojui. NT pardavimo varžytinių atveju pirmiausia būtų atsiskaityta su investuotojais. Likęs kapitalas atitektų NT vystytojui.

2 scenarijus. Krizė įvyksta užbaigus projektą.

NT kainoms smukus 41 %, daugiabučio rinkos vertė būtų 354 000 € (600 000 € x (100 % – 41 %). Pardavus daugiabutį, pirmiausia būtų grąžinta paskola bankui – t.y. 250 000 € su palūkanomis. Bankas nepatirtų nuostolio. Likę 104 000 € (minus bankui sumokėtos palūkanos), būtų išmokėti privatiems investuotojams, investavusiems per sutelktinio finansavimo platformą. Investuotojai patirtų 29 % nuostolį ((150 000 € – 104 000 €) / 150 000 €). NT vystytojas prarastų visą investuotą sumą. Kaip ir anksčiau minėtais atvejais, bankas, privatūs investuotojai ir NT vystytojas gali sutarti projektą įšaldyti ir parduoti butus atsigavus NT rinkai.

3. scenarijus. Krizė įvyksta prieš užbaigiant projektą (60 % baigtumas).

Šio scenarijaus atveju, NT projektui būtų išmokėta 240 000 € (400 000 € x 60 %), iš kurių 150 000 € būtų privačių investuotojų, likę 90 000 € – banko. Krizės metu projekto rinkos vertė sumažėtų iki 200 600 € (240 000 € + 100 000 € (sklypas) x (100 % – 41 %)). Pardavus nebaigtą statyti NT objektą, pirmiausia būtų atsiskaityta su banku. Bankas atgautų visą investuotą sumą (90 000 €) su palūkanomis. Privatiems investuotojams būtų grąžinta likusi pinigų suma, t.y. 110 600 € (minus bankui sumokėtos palūkanos). Investuotojai patirtų 26 % nuostolį. NT vystytojas prarastų visą investuotą sumą pinigų. Kaip ir anksčiau minėtais atvejais, bankas, privatūs investuotojai ir NT vystytojas gali sutarti projektą baigti vystyti vėliau ir tokiu būdų bandyti išvengti nuostolio.

Pateikti pavyzdžiai, manau, aiškiai parodo kaip vyksta turto dalybos NT projektui žlugus. Scenarijų “kas būtų, jeigu būtų” yra įvairiausių… visų jų neaprašysi ir netgi nenumatysi. Kiekvienas atvejis yra unikalus. Visi scenarijai turi ir šį tą bendro – kuo mažesnė privačių investuotojų skolos dalis NT projekte, tuo mažesnė rizika neatgauti investuotų lėšų. Dėl šios priežasties investuojantys į NT paskolas per sutelktinio finansavimo platformas turi įvertinti riziką. LTV, LTC, LTGDV, CLTV rodikliai parodo investuotojo galimybes išvengti nuostolio. Kuo aukštesni minėti rodikliai, tuo didesnė investuotojų rizika ir didesnės palūkanos. Kuo rodikliai mažesni, tuo mažesnė investavimo rizika ir paskolos palūkanos. Svarbu nepamiršti, kad LTV, LTC, LTGDV, CLTV atskleidžia ne pilną vaizdą. Yra įvairių būdų “išgelbėti skęstantį laivą”. Populiariausi jų – statybų įšaldymas arba projekto stabdymas. Kita vertus, skolinant pinigus niekada negalima atmesti ir blogiausio scenarijaus galimybės – prarasti visus investuotus pinigus. Dėl šios priežasties paskolų portfelį būtina diversifikuoti tarp skirtingų projektų, dar geriau ir tarp skirtingų valstybių.

Sutelktinio finansavimo platformos operatoriai naudoja skirtingus rizikos vertinimo rodiklius. Prieš investuodami išsiaiškinkite, koks rodiklis buvo naudojamas vertinant projekto riziką ir kokios yra realios skolintojų galimybė atgauti pinigus.

Sutelktinio finansavimo platformų darbo kokybė

Investuojant į NT vystymo paskolas ne mažiau svarbu įvertinti ir sutelktinio finansavimo platformos administratoriaus darbą ir verslo etiką:.

  • Gebėjimą pasirinkti patikimus partnerius (NT vystytojus);
  • Gebėjimą „atskirti auksą nuo pelų“: atlikus išsamią kiekvieno NT projekto analizę, atsisakyti rizikingų projektų ir investuotojams pasiūlyti investuoti tik į tuos NT projektus, kurių bankroto rizika yra minimali.
  • Patirtį, žinias ir kontaktus, leidžiančius užtikrinti sėkmingą NT projekto priežiūrą.
  • Vertybes, kuriomis remiasi bendradarbiavimas su investuotojais ir NT vystytojais. Sąžiningas sutelktinio finansavimo platformos administratorius teikia objektyvią informaciją apie vystomus NT objektus ir NT projekto vystymo eigoje atsiradusius iššūkius. Nesistengia šios informacijos pagrąžinti ar apskritai nuslėpti.

Kol kas anksti vertinti sutelktinio finansavimo platformų darbo kokybę. Po kelerių metų blogų NT vystymo paskolų portfelis parodys, kurios sutelktinio finansavimo platformos taiko aukštus standartus ir orientuojasi į ilgalaikę plėtrą, o kurioms tik rūpi, kaip pasiimti tarpininkavimo mokestį. Tarpusavio skolinimo/sutelktinio finansavimo platforma Bondora.com irgi kažkada atrodė kaip aukso kasyklos, tačiau nemažai investuotojų nuo jų nusisuko dėl nesuvaldyto blogų paskolų portfelio. Yra ir daugiau pavyzdžių, nesinori jų visų minėti. Sutelktinio finansavimo platformos nėra išimtis. Vienos jų griežtai žiūri investuotojų intereso, kitos be didelės sąžinės graužaties NT vertina su PVM mokesčiu ir įrodinėja, kad priemiesčio lentpjūvė yra likvidus turtas. Čia norisi pacituoti vieno iš Lietuvoje veikiančių operatorių požiūrį:

„Mes iki šiandien atmetėm krūvą projektų, kur LTV buvo geri, bet matėsi, kad dėl giliau slypinčių bėdų anksčiau ar vėliau reiks užsiiminėti išieškojimais. O išieškojimai, net jei jie ir sėkmingai – nėra investavimo tikslas.“

LTV, LTC, LTGDV, CLTV rodikliai yra svarbūs skolinimo rizikos indikatoriai, tačiau jie neatsako į visus klausimus. Yra daug daugiau subjektyvių kokybinių NT projekto parametrų, kuriuos būtina įvertinti: vystomo NT objekto vieta, vystytojo patirtis, žinios ir patikimumas, finansuojamo NT objekto paklausa, kaina, užstato likvidumas ir t.t. Visus šiuos rodiklius turi įvertinti sutelktinio skolinimo operatorius dar prieš paskelbdamas finansavimo poreikį savo internetinėje svetainėje. Skubėti investuoti į NT vystymo projektus su 16 % palūkanomis nevertėtų. Bankas tokiems projektams apskritai neskolintų, tai kodėl turėtumėte tą daryti Jūs? Nepatyrę investuotojai, nesugeba deramai įvertinti rizikos slypinčios po tokia didele palūkanų norma. Galbūt sutelktinio finansavimo platformos operatorius, siekdamas apsaugoti investuotojų interesus, apskritai neturėtų kelti tokių rizikingų projektų į savo internetinę svetainę? Gerų projektų, kurie skolintųsi brangiai rinkoje yra labai mažai. Geros sutelktinio finansavimo platformos darbas yra tokius projektus atrinkti ir pasiūlyti investuotojams, užuot siūlius investuoti į „Z“ reitingą turinčius projektus su 20 % palūkanomis. Dėl šių priežasčių, sutelktinio investavimo į NT platformos operatoriaus pasirinkimas yra ne ką mažiau svarbus nei sprendimas į kurį NT projektą finansuoti.

Sutelktinis finansavimas į nuosavybę: kaip tapti nekilnojamo turto projekto dalininku

Sutelktinio finansavimo platformos sudaro galimybes ne tik skolinti pinigus nekilnojamo turto vystymui, bet ir tapti nekilnojamo turto projekto dalininku.

Kaip tai vyksta?

Tarkime UAB „Biurų statyba“ nusprendė pastatyti 10 biurų komercines patalpas. Projekto vertė 1000 000 €. Jeigu UAB „Biurų statyba“ nenori didinti projekto rizikos imdama paskolą, ji gali ieškoti projekto investuotojų. UAB „Biurų statyba“ projektui gali skirti 600 000 € ir siekia pritraukti 400 000 € investicijų. Tarkime per sutelktinio finansavimo platformą atsiranda 40 investuojančių į projektą, kurių kiekvienas projektui skiria po 10 000 €. Tuomet UAB „Biurų statyba“ su investuotojais steigia SPV (angl. SPV – special purpose vehicle arba single purpose vechicle) 10 biurų statybai. 60 % SPV priklauso UAB „Biurų statybai“, kuri SPV skyrė 600 000 €, likusi 40 % dalis priklauso smulkiesiems investuotojams, skyrusiems 400 000 € (arba kiekvienam iš 40 investuotojų priklauso po 1 % SPV dalis, nes kiekvienas jų projektui skyrė po 10 000 €).

SPV pelno potencialas ir rizika

Išvysčius NT projektą ir jį pardavus, investuotojai išsidalina įmonės turimą pelną/nuostolį.. Analizuojant aprašytą pavyzdį, UAB „Biurų statyba“ įrengti biurai gali būti parduoti pelningai/nuostolingai. Atitinkamai SPV dalininkai (UAB „Biurų statyba“ ir smulkieji investuotojai investavę per sutelktinio skolinimo platformą) gaus pelną arba patirs nuostolį. Pateiksiu keletą scenarijų pavyzdžių:

  • Sėkmės atveju:
    • biurai gali būti parduoti už 1 200 000 €, kiekvienas SPV dalininkas uždirbs po 20 % pelną (pvz. smulkusis investuotojas nuo 10 000 € investicijos uždirbs 2000 €.
    • biurai gali būti parduoti už 1 500 000 €, investuotojai uždirbs 50 % pelną.
  • Nesėkmės atveju:
    • biurai gali būti parduoti už 800 000 €, investuotojai uždirbs 20 % nuostolį.
    • biurai gali būti parduoti už 500 000 €, investuotojai uždirbs 50 % nuostolį.

SPV dalininkams (investuotojams) tenka visa rizika susijusi su projekto įgyvendinimu. Nekilnojamo turto rinkai kylant, investuotojai (SPV dalininkai) gali uždirbti keliasdešimties procentų grąžą. Tačiau gali išsipildyti ir pesimistinis scenarijus – nekilnojamo turto kainoms krentant, investuotojai gali prarasti pinigus. NT vystytojas (SPV dalininkas) paskutinis gautų pinigus pardavus vystomą objektą varžytinių. Pirmiau būtų atsiskaityta su skolininkais – banku ir privačiais skolintojais (pvz. skolinantiems per sutelktinio finansavimo platformą). Statybos taip pat gali būti sustabdytos/nutrauktos dėl leidimų neturėjimo, procedūrų pažeidimo, saugumo reikalavimų nesilaikymo, oro sąlygų (liūtys, užsitęsusi šalta žiema), biurokratinių procedūrų bei kitų nenumatytų įvykių. Visos šios rizikos tenka investuotojui (SPV dalininkams). Investuotojas yra SPV dalininkas, todėl jo nuostolio galimybės yra neribotos. Dėl šios priežasties nevertėtų pernelyg susižavėti neribotomis galimybėmis uždirbti, tampant nekilnojamo turto projekto dalininku.

Atkreiptinas dėmesys, kad SPV rizika stipriai priklauso ir nuo rangovo žinių ir patirties. Patyręs rangovas turi priemonių arsenalą leidžiantį išvengti „nemalonių staigmenų“, o, atsitikus nenumatytam atvejui, randa efektyvius problemos sprendimo būdus. Svarbus vaidmuo valdant riziką tenka ir sutelktinio finansavimo platformos administratoriui, kadangi jis atstovaudamas visų per platformą investavusių investuotojų interesus aktyviai dalyvauja NT vystymo projekte, tiesiogiai gali įtakoti projekto eigą ir kontroliuoja kaip projekto rizikos priemonės yra įgyvendinamas. NT projektui susidūrus su iššūkiais, sutelktinio finansavimo platformos administratorius turi galimybę siūlyti papildomų rizikos valdymo priemonių taikymą. Investuojant į SPV svarbu įvertinti tiek rangovo, tiek sutelktinio finansavimo platformos administratoriaus patirtį ir patikimumą.

Ne mažiau svarbus yra ir sutelktinio finansavimo platformos administratoriaus gebėjimas „atskirti auksą nuo pelų“, t.y. atlikus išsamią kiekvieno NT projekto analizę, atsisakyti rizikingų projektų ir investuotojams pasiūlyti investuoti tik į tuos SPV projektus, kurių bankroto rizika yra minimali. Kitu atveju, sutelktinio investavimo į SDV platforma pasiūlys daug neperspektyvių NT projektų, dėl to automatiškai į visus NT projektus investuojantys investuotojai arba NT projekto rizikos neįvertinę investuotojai patirs didelius nuostolius.

Jeigu neplanuojate naudotis automatinio investavimo paslauga ir planuojate NT projekto analizę atlikti patys, patarčiau atkreipti dėmesį, kokia SPV dalis tenka rangovui. Jeigu rangovui priklauso didžioji SPV dalis (daugiau nei 50 proc.), rangovas atsakingai valdys projektą ir bandys uždirbti maksimalų pelną. Jeigu būtų atvirkščiai ir daugiau nei pusė SPV priklausytų per sutelktinio finansavimo platformą atėjusiems investuotojams, kiltų rizika dėl rangovo našumo. Pavyzdžiui, rangovas, disponuodamas investuotojų pinigais, gali mokėti didesnius atlyginimus, pirkti brangesnes medžiagas iš medžiagų tiekėjo gaudamas nelegalų atlygį (“atkatą”), leisti pinigus nuosavos įrangos remontui, kurią dar prieš pradedant NT projektą reikėjo remontuoti. Rangovas turi daug galimybių piktybiškai pasinaudoti investuotojų pinigais. Dėl to mažėja NT projekto pelningumas, t.y. investuotojų pelnas. Sutelktinio finansavimo platformos atsakomybė yra užtikrinti, kad rangovas investuotojų pinigais nepiktnaudžiautų. Siekdamas išvengti tokios situacijos, sutelktinio finansavimo platformos administratorius turėtų pasirinkti tik patikimus rangovus ir nuolat kontroliuoti investuotojų pinigų panaudojimą.

Kadangi SPV yra rizikingesnė investavimo forma nei paskolos NT vystymui, SPV grąža yra didesnė (žr. grafiką). Vienintelė Baltijos regione veikianti sutelktinio finansavimo platforma, sudaranti galimybes tapti SPV dalininku yra 2014 m. pradėjusi veikti Crowdestate.eu (Estija). Crowdestate rezultatais nederėtų pernelyg susižavėti, nes 2014-2018 m. NT kainos visą laiką kilo. Nenuostabu, kad investuoti į SPV buvo pelningiausias būdas uždirbti iš nekilnojamo turto. Keturių metų laikotarpis, manau, yra per trumpas daryti išvadoms dėl ilgalaikės vidutinės metinės grąžos, kadangi rizės metu SPV dalininkai patirs didžiausią nuostolį.

Nekilnojojo turto sutelktinis finansavimas: operatorių grąža

Sutelktinis finansavimas: pabaigai

Sutelktinio finansavimo platformos per kelis metus stipriai pažengė į priekį. Dabar galima investuoti ne tik į paskolas su NT užstatu, bet ir NT projekto vystymui ar netgi tapti NT projekto bendrasavininku. Skirtingų sutelktinio investavimo į NT būdų grąžą skiriasi, tačiau grąžos ir rizikos santykis visur yra panašus. Šis fundamentalus investavimo dėsnis galioja visur ir visada.

Norintys uždirbti daugiau, prisiima didesnę riziką, todėl turi detaliai išanalizuoti kiekvieną nekilnojamo turto objektą. Tam reikia turėti nemažai laiko, žinių ir patirties. Jeigu neturite nei laiko, nei patirties, siūlyčiau investicijas diversifikuoti tarp skirtingų investavimo į NT būdų. Dalį pinigų investuoti į SPV, dalį į vartojimo kreditus su hipoteka, dalį į paskolas NT vystymui. Taip ne tik sutaupysite laiko, bet ir sumažinsite bendrą investicinio portfelio riziką. Diversifikavimas – geriausias būdas investuoti tiems, kurie puikiai suvokia savo galimybių ribas (nemažai informacijos apie tai rasite knygoje „Strategija, nuo kurios visi turėtų pradėti ir prie kurios 91 % turėtų likti“).

Nepatyrę investuotojai, gali visus pinigus nukreipti į rizikingiausius SPV projektus ir melstis, kad dievai būtų palankūs. Dievai gali būti gailestingi vieną ar du kartus. Bet ne amžinai. Kaip sako bene žymiausias visų laikų investuotojas W. Bafetas: „potvyniui atslūgus paaiškėja, kas maudėsi nuogas“. Nedarykite kvailysčių, įvertinkite blogiausius scenarijus ir pasirūpinkite, kad sutelktinio investavimo portfelis atlaikytų ekonominės krizės iššūkius…

 

 

 

 

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamas turtas
6 balsai/ Vid.5
Ar norite turėti daugiau pinigų?

Atlikite testą ir sužinokite, kaip savo stiprybes ir unikalius gebėjimus galite paversti pinigais.

Ką Jūs gausite:

  • Finansinio potencialo raportą, paremtą Jūsų unikaliais gebėjimais;
  • Gaires, nuo ko turėtumėte pradėti;
  • Išsklaidysite abejones – sužinosite, į kurią sritį turite koncentruotis.

Dėkojame už registraciją

Kaip uždirbti 20,4 % per metus?

 NEMOKAMA KNYGA

  • Istoriniais rezultatais pagrįsta investavimo strategija
  • Vidutinė metinė grąža - 20.4 proc.
  • Strategija aptinkanti pigias ir aukštą brangimo potencialą turinčias akcijas
  • Kriterijai eliminuojantys pigias ir nieko vertas akcijas
  • Nemokamas ir nuolat atnaujinamas akcijų, atitinkančių startegijos kriterijus, sąrašas
Tu per žingsnį nuo finansinės sėkmės

Registruokis ir siųsk nemokamą knygą

Dėkojame už registraciją

Send this to a friend