Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos (2 dalis)

/, Nekilnojamas turtas/Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos (2 dalis)

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos (2 dalis)

Įvadas

Šis straipsnis yra straipsnių ciklo apie sutelktinį finansavimą antroji dalis iš keturių. Pirmąjį šio ciklo straipsnį rasite čia.

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos

Populiariausia sutelktinio finansavimo forma Lietuvoje – nekilnojamo turto vystymo paskolos. Paskolos nekilnojamo turto vystymui reikalingos NT projektui įgyvendinti. NT vystytojas skolinasi pinigus iš privačių investuotojų per sutelktinio finansavimo platformas, nes investuotojai skolina pigiau nei stambūs privatūs investuotojai ir greičiau nei instituciniai investuotojai (bankai ir fondai). Privačių investuotojų NT projektui paskolintus pinigus administruoja sutelktinio finansavimo platforma. Sutelktinio finansavimo platformos administratorius pinigus NT vystytojui išmoka etapais ir rūpinasi, kad investuotojų pinigai būtų panaudoti pagal paskirtį. Įgyvendinus NT projektą, objektas parduodamas ir investuotojams grąžinami paskolinti pinigai su palūkanomis.

Kodėl NT vystytojai skolinasi per sutelktinio finansavimo platformas?

  • Stambūs investuotojai, galintys paskolinti 200 000 € – 5 000 000 €, skolina brangiai – t.y. nuo 18 % metinių palūkanų.
  • Bankai ir fondai skolina pigiai ( 4-8 % palūkanos), tačiau maži nekilnojamo turto projektai jiems nėra įdomus (pernelyg maža suma skolinama, kad fondui ar bankui būtų naudinga skirti žmonių laiką projekto finansavimui).
  • Ne visi NT projektai atitinka bankų rizikos kriterijus. Bankai neskolina pinigų NT vystymui, kol nėra pradėti statybos darbai. Rezultate, sklypą įsigijusi įmonė, neturinti apyvartinių lėšų statyboms, negali gauti paskolos iš banko.
  • Bankai yra nelankstūs. Paskolos išdavimo procedūros užtrunka ilgiau, nei skolinantis iš privačių investuotojų.

Privatūs investuotojai, skolinantys per sutelktinio finansavimo platformas, užpildo tarp bankų ir stambių investuotojų esančią spragą:

  • Skolina pigiau nei stambūs privatūs investuotojai, bet brangiau nei bankai.
  • Yra lankstesni ir greitesni už bankus, bet lėtesni nei stambūs privatūs investuotojai.

Per paskutinius kelis metus atsirado nemažai sutelktinio finansavimo į nekilnojamo turto vystymo paskolas platformų:
www.rontgen.lt
– www.nordstreet.lt
– www.profitus.lt
– www.savy.lt
– www.estateguru.co
– www.crowdestate.eu

Siekiant perprasti paskolų NT vystymui subtilybes, naudinga žinoti, kuo jos skiriasi nuo paskolų su NT užstatu (hipoteka). Tarp paskolos NT vystymui ir paskolos su NT užstatu (hipoteka) yra ganėtinai ryškūs skirtumai:

  • Vartojimo kreditai asmenims, turintiems NT, ir paskolos asmenims, įkeičiantiems NT, yra išduodamos fiziniams asmenims, tuo tarpu paskolos NT vystymui daugeliu atveju išduodamos juridiniams (įmonėms vystančioms nekilnojamą turtą), nors finansuojami gali būti ir fizinių asmenų projektai (sutelktinio finansavimo įstatymo 14 str. 1 d. 1 p.).
  • Į asmenų turinčių NT vartojimo kreditus ir NT įkeičiančių asmenų paskolas investuojama per tarpusavio skolinimo platformas. Į paskolas NT vystymui investuojama per sutelktinio finansavimo platformas.
  • Vartojimo kreditų asmenims, turintiems NT, ir paskolų asmenims, įkeičiantiems NT, atvejais, nekontroliuojama, kaip skolininkas panaudos skolintus pinigus, tuo tarpu paskolos NT vystymui atveju sutelktinio finansavimo platformos administratorius rūpinasi, kad skolinti pinigai būtų panaudoti statyboms.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais visa pinigų suma išmokama vienu kartu. Jeigu skolininkas dingtų nesumokėjęs nė vienos įmokos, skolintojas prarastų visus pinigus. Paskolos NT vystymui atveju pinigai išmokami etapais, taip mažinant investuotojų (skolintojų) riziką. Jeigu NT projektas „bankrutuotų“ neužbaigtas, neišmokėtus pinigus būtų galima iškarto grąžinti investuotojams.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais, užstatomas užbaigtas nekilnojamo turto objektas (pvz. pastatytas butas, garažas, sandėlis) ar žemės sklypas. NT vystymo atveju gali būti parduota nebaigta statyba. Užbaigtas ir įrengtas nekilnojamas turtas yra daug likvidesnis nei nebaigta statyba, jį lengviau parduoti ir grąžinti investuotojų pinigus.
  • Vartojimo kredito ir paskolos su NT užstatu atvejais, skolininkui nevykdant skolinių įsipareigojimų, parduodamas užstatas, tuo tarpu blogiausio paskolos NT vystymui atveju galimi ir kiti scenarijai – pvz. statybų sustabdymas iki atsigaus NT rinka.
  • Fiziniam asmeniui bankrutuoti yra sunkiau, nei įmonei (NT vystytojui). Jeigu pardavus NT objektą investuotojams negrąžinama visa paskolinta pinigų suma, vartojimo kredito atveju pinigus dar galima bandyti išsireikalauti iš skolininko, kadangi pastarajam paskelbti bankrotą yra sudėtinga. Įmonei bankrutuoti yra daug paprasčiau nei fiziniam asmeniui. Jeigu pardavus neišvystytą NT objektą, investuotojams negrąžinami visi paskolinti pinigai ir kito turto neturinti įmonė paskelbia bankrotą, investuotojas priverstas susitaikyti su nuostoliu.
  • Paskolų NT vystymui atveju, detalų užstatomo nekilnojamo turto vertinimą atlieka nepriklausomi ekspertai. Dideliems NT projektams netgi užsakomi keli skirtingi turto vertinimai. Toks nekilnojamo turto vertinimas yra daug patikimesnis nei tarpusavio skolinimo operatoriaus neformalus NT kainos įvertinimas.
  • Paskolų NT vystymui atveju, vystomas nekilnojamas turtas yra likvidesnis nei daugelis NT objektų užstatomų imant vartojimo kreditą. NT vystytojai vysto patrauklų nekilnojamą turtą, kuriam rinkoje yra paklausa. Tokį nekilnojamą turtą lengviau parduoti stipriai nesumažinus kainos. Kitaip tariant, neužbaigtą objektą Vilniaus senamiestyje net ir krizės atveju bus lengviau parduoti nei „pusę medinio namo Kelmės rajone“.

Pateikiau keletą vartojimo kreditų, paskolų su NT užstatu (hipoteka) ir NT vystymo paskolų skirtumų. Šie skirtumai yra labiau gairės ir principai, kuriais vadovaujantis investuotojas gali priimti finansinius sprendimus. Kiekvieną individualų atvejį reikėtų vertinti atskirai.

Sutelktinis finansavimas: LTGDV rodiklis

Sėkmingai investuoti į nekilnojamo turto vystymui skirtas paskolas yra daug sudėtingiau nei atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint sėkmingai investuoti, būtina išanalizuoti vystomo nekilnojamo turto perspektyvas ir įvertinti nekilnojamo turto projekto riziką. Jau anksčiau minėjau apie LTV rodiklį. Paskolos ir įkeičiamo NT vertės santykis tinka vertinti vartojimo kredito su NT užstatu riziką, kadangi nekilnojamo turto vertė per visą laikotarpį beveik nesikeičia (keičiasi tik tiek, kiek svyruoja NT rinkos kainos). Vystant NT projektą, LTV rodiklis skaičiuojamas kitaip, kadangi nekilnojamo turto vertė nuolat didėja: paskolos davimo metu įkeičiamo nekilnojamo turto vertė būna maža (dažnai yra tik žemės sklypas), o pastačius statinius NT vertė ženkliai išauga. Kadangi NT vertė statybos metu kyla, LTV rodiklis gali būti skaičiuojamas nuo galutinės nekilnojamo turto vertės. Šis rodiklis vadinamas LTGDV (angl. Loan To Gross Developement Value). Nekilnojamo turto vertė parodo, kiek išvystytas nekilnojamas turtas bus vertas užbaigus statybas. NT vertė nustatoma pagal panašaus nekilnojamo turto kainas kaimynystėje. Paprasčiausia į NT vertę žiūrėti kaip į kainą, už kurią realu parduoti užbaigtą NT projektą.

Pavyzdys.

  • Rangovas planuoja statyti daugiabutį
  • Planuojama daugiabučio rinkos vertė yra 600 000 €.
  • Rangovas yra įsigijęs 100 000 € vertės sklypą.
  • Sklype planuojama statyti daugiabutį. Šį sklypą rangovas planuoja užstatyti paskolos teikėjams, kaip garantą savo skolinių įsipareigojimų vykdymui.
  • Statybos darbams vykdyti, rangovas iš investuotojų siekia pasiskolinti 400 000 €.

Šio daugiabučio projekto LTV rodiklis būtų 67 %
LTGDV = 400 000 € / 600 000 € x 100 % = 67 %

Sutelktinis finansavimas: LTC rodiklis

Finansuojant NT vystymo projektus, bankai NT projekto riziką vertina skaičiuodami LTC (angl. – Loan To Cost) rodiklį. LTC rodiklis parodo skolos ir projekto sąmatos kainos santykį. Sąmata parodo, kiek pinigų reikia investuoti į NT projektą, norint jį išvystyti – tai sklypo, statybinių medžiagų, statybos įrangos kaina, darbo ir kitos išlaidas.

Nepainiokite NT projekto sąmatos ir planuojamos NT vertės. Tai iš principo skirtingos sąvokos. LTC yra daug konservatyvesnis rodiklis nei LTGDV, kadangi prognozuojama NT vertė visada bus didesnė, nei NT projekto sąmata. Kitu atveju NT vystytojas negautų pelno (jeigu į projektą būtų investuota tiek pat pinigų, kiek planuojama gauti jį pardavus, nebūtų uždirbta pelno ir nebūtų prasmės net pradėti projekto).

Pavyzdys.

  • NT vystytojas planuoja statyti daugiabutį
  • Planuojama daugiabučio rinkos vertė yra 600 000 €.
  • NT vystytojas yra įsigijęs 100 000 € vertės sklypą daugiabučio statybai.
  • Šį sklypą rangovas planuoja užstatyti paskolos teikėjams, kaip garantą savo skolinių įsipareigojimų vykdymui.
  • Statybos darbams vykdyti, NT vystytojas iš investuotojų siekia pasiskolinti 400 000 €.
  • Planuojama daugiabučio sąmata 500 000 € (100 000 € vertės sklypas + 400 000 € medžiagoms, darbams ir statybinės įrangos nuomai)

Šio daugiabučio projekto LTC rodiklis būtų 80 %, LTGDV rodiklis būtų 67 %

LTC = 400 000 € / 500 000 € x 100 % = 80 %
LTGDV = 400 000 € / 600 000 € x 100 % = 67 %

LTGDV ir LTC rodikliai ženkliai skiriasi. LTGDV rodikliu lengviau manipuliuoti, nes NT vertės ateityje nustatymas remiasi prielaidomis, kurios gali būti subjektyvios. Skaičiuojant prognozuojamą NT vertę, nekilnojamo turto vystytojas gali daryti prielaidą, kad nekilnojamo turto rinka kasmet brangs 5 %, tačiau ateities scenarijai gali būti įvairūs. Gali būti ir taip, kad NT kainos smuks.

Prieš investuodami į NT vystymo projektą išsiaiškinkite, kurį rodiklį skelbia sutelktinio finansavimo platforma. Nordstreet.lt ir Profitus.lt, rizikos vertinimui naudoja konservatyviausią ir elementariausią LTV rodiklį. Rontgen.lt, kaip ir bankai, skaičiuoja LTC rodiklį ir papildomai skelbia planuojamą NT vystytojo pelną (GDV-sąmata). Sąmatos ir užstato skirtumas ir vystytojo pelnas investuotojui yra tarsi apsaugos buferis. Smukusios NT kainos pirmiausia „sugraužtų“ vystytojo pelną, vėliau sąmatos ir užstato skirtumą ir galiausiai užstatą. Kuo didesnis užstato (LTV), sąmatos (LTC) ir NT rinkos kainos (LTGDV) skirtumas, tuo didesnis apsaugos buferis ir mažesnė skolinimo (investavimo) rizika.

Sutelktinio finansavimo platformos operatorius, turi galimybę LTV rodiklį pagrąžinti dėl PVM mokesčio. Jeigu nekilnojamo turto vertė nurodyta su PVM, tuomet realus LTV rodiklis automatiškai bus 21 % (PVM dydis) mažesnis, nes varžytinių pardavus PVM pirmiau sumokami mokesčiai valstybei ir vėliau atsiskaitoma su kreditoriais. Pavyzdžiui, jeigu sutelktinio finansavimo platformos operatorius NT vertina 1000 000 € su PVM, ir, užstačius šį turtą, nori iš investuotojų pasiskolinti 700 000 €, tuomet LTV bus ne 70 %, bet 88 % (700 000 €/ (1000 000 € – 1000 000 € x 21%). PVM mokestis atrodo tik nereikšminga detalė, tačiau vertinant NT projekto riziką į tai būtina atsižvelgti.

Trečioje šio straipsnių ciklo dalyje skaitykite apie sutelktinio finansavimo platformų darbo kokybės svarbą.

 

 

 

 

Sutelktinis finansavimas: nekilnojamo turto vystymo paskolos (2 dalis)
5 balsai/ Vid.4.8
By |2019-01-04T17:35:09+00:002019/01/03|Investavimas, Nekilnojamas turtas|0 komentarų

Palikite komentarą

Ar norite turėti daugiau pinigų?

Atlikite testą ir sužinokite, kaip savo stiprybes ir unikalius gebėjimus galite paversti pinigais.

Ką Jūs gausite:

  • Finansinio potencialo raportą, paremtą Jūsų unikaliais gebėjimais;
  • Gaires, nuo ko turėtumėte pradėti;
  • Išsklaidysite abejones – sužinosite, į kurią sritį turite koncentruotis.

Dėkojame už registraciją

Kaip uždirbti 20,4 % per metus?

 NEMOKAMA KNYGA

  • Istoriniais rezultatais pagrįsta investavimo strategija
  • Vidutinė metinė grąža - 20.4 proc.
  • Strategija aptinkanti pigias ir aukštą brangimo potencialą turinčias akcijas
  • Kriterijai eliminuojantys pigias ir nieko vertas akcijas
  • Nemokamas ir nuolat atnaujinamas akcijų, atitinkančių startegijos kriterijus, sąrašas
Tu per žingsnį nuo finansinės sėkmės

Registruokis ir siųsk nemokamą knygą

Dėkojame už registraciją

Send this to a friend