Būsto paskola: kuris paskolos mokėjimo būdas geresnis – linijinis ar anuitetas?

Sulaukiau vieno skaitytojo prašymo parašyti viską ką žinau apie būsto paskolas. Deja, visų įžvalgų į vieną straipsnį nesudėsiu, tad nusprendžiau pradėti nuo paskolos mokėjimo būdų palyginimo. Bankų paprastai siūlomi yra du būsto paskolos grąžinimo metodai: anuitetas ir linijinis. Būsto paskolą teko imti ne vieną kartą, tačiau visuomet renkuosi ir kitiems rekomenduoju anuitetinį būsto paskolos grąžinimo metodą. Anuitetas man atrodo geresnis pasirinkimas dėl keleto priežasčių, kurias ir apžvelgsiu šiame straipsnyje. Bet prieš pradedant gilintis į subtilybes trumpai priminsiu, kas yra linijinis būsto paskolos grąžinimo metodas, kas yra anuitetas ir kuo jie skiriasi.

Linijinis būsto paskolos grąžinimo metodas

Mokant būsto paskolą linijiniu metodu įmokos laikui bėgant nuolat mažėja.

Pvz. Jeigu Paimtume 100 000€  būsto paskolą 30 m. laikotarpiui, su 5 proc. palūkanomis. Mūsų įmokos keistųsi taip:

Grąžinant būsto paskolą linijiniu metodu, palūkanos skaičiuojamos nuo kredito likučio. Dėl šios priežasties, pradedant mokėti paskolą įmokos yra didžiausios, o laikui bėgant jos nuolat mažėja.

Anuitetinis būsto paskolos grąžinimo metodas

Anuitetinis būsto paskolos grąžinimo metodas dar vadinamas paskolos grąžinimu lygiomis dalimis. Imant aukščiau pateiktą paskolos pavyzdį (100 000€  paskola 30 m. laikotarpiui, su 5 proc. palūkanomis) mūsų įmokos atrodytų taip:

Anuitetas VS linijinis paskolos grąžinimo metodas

Kaip matote mokant paskolą anuiteto būdu, paskolos grąžinimo pradžioje įmokos yra mažesnės (žr. mėnesinės įmokos grafiką), tačiau galutiniame rezultate mokėdami anuiteto metodu sumokame daugiau palūkanų. Tad jeigu anuitetas kainuoja brangiau nei linijinis metodas (mūsų duotuoju pavyzdžiu 24 proc. brangiau), tai kodėl aš visiems rekomenduoju rinktis būtent anuitetinį būsto paskolos grąžinio metodą?

Tam yra kelios priežastys…

Anuiteto privalumai

Grąžinant būsto kreditą anuiteto būdu mokamos mažesnės įmokos (duotuoju atveju linijiniu būdu įmoka pirmais metais yra  694€ , o anuiteto būdu 536€  – 29 proc. mažesnė įmoka). Kadangi mokamos mažesnės įmokos Jums lieka daugiau laisvų pinigų. Iš to kyla du privalumai:

• Jūsų finansinė našta yra mažesnė – t.y. jeigu sumažėtų Jūsų pajamos, Jums būtų lengviau mokėti mėnesines įmokas už būsto paskolą paimtą anuiteto metodu. Kitaip tariant paėmus tokią pat paskolą linijiniu ir anuiteto būdu, mažesnės anuiteto įmokos pirmus 10-15 m. suteikia tam tikrą apsauginį buferį. Mokėdami mažesnes įmokas bankui turėsite daugiau pinigų remontui, laisvalaikiui ir nenumatytoms išlaidoms (automobilio gedimas, sveikatos išlaidos ir pan.). Palūkanų padidėjimas ar atlyginimo sumažėjimas (ypač svarbu, jeigu Jūsų atlyginimas nėra pastovus ) Jums nebus toks skausmingas: situacijai pasikeitus į neigiamą pusę, jums lengviau bus vykdyti finansinius įsipareigojimus bankui.
• Pasirinkę anuiteto paskolos gražinimo metodą galite paimti 23 proc. didesnę paskolą. Jeigu esate investuotojas ir norite nusipirkti būstą ne tik sau, bet ir nuomai, tuomet anuitetas suteikia Jums palankesnes sąlygas įgyvendinti šį sumanymą. Kitaip tariant, jeigu Jums bankas leidžia pasiskolinti 100 000€ anuiteto būdu, Jūs galite įsigyti 2 butus po 50 000€ . Tuo tarpu Grąžindami paskolą linijiniu būdu gautumėte tik 77 000€ paskolą, todėl antram būstui įsigyti liktų tik 27 000€. Kaip matote investicinis kapitalas skolinantis linijiniu būdu yra daug mažesnis, todėl Jūsų investavimo galimybės yra daug siauresnės. Investuojant skolintais pinigais galima uždirbti didesnę grąžą. Tačiau tai turi ir trūkumų. Daugiau apie investavimą į nekilnojamą turtą naudojant finansinį svertą galite sužinoti skaitydami straipsnį „Investicijos į nekilnojamą turtą“ skiltį „Finansinio sverto efektas investuojant į nekilnojamą turtą”

Anuiteto trūkumai

Pagrindinis ir galbūt vienintelis anuiteto trūkumas yra palūkanos. Grąžindami būsto paskolą anuiteto būdu Jūs sumokėsite beveik 30 proc. didesne palūkanas. Man šis trūkumas neatrodo skausmingas, kadangi:

Papildomos santaupos = saugumas. Paprastai būsto kredito sutartis su banku numato galimybę kartą per metus atlikti papildomą paskolos grąžinimą. Tad, jeigu esate taupus ir finansiškai atsakingas žmogus, skirtumą tarp anuiteto ir linijinio būsto paskolos įmokų Jūs galite sutaupyti ir grąžinti bankui. Pvz. Anksčiau pateiktame pavyzdyje minėjome, kad anuiteto būdu Jūsų įmoka bankui yra 536€ , linijiniu – 694€. Kiekvieną mėnesį Jūs galite sutaupyti 694-536=158€, kas būtų 1896€ per metus. Jeigu šią sumą pinigų kasmet grąžintumėte bankui, tuomet skirtumas tarp linijinio ir anuitetinio paskolos grąžinimo būdų nebebūtų toks žymus. Svarbu pažymėti, kad 1896€ santaupos, Jums suteikia ramybę, kad atsitikus nelaimei turėsite pinigų problemai išspręsti. Jeigu nelaimė neatsitiko, šiuos pinigus (arba dalį jų) galėsite skirti papildomam būsto paskolos grąžinimui.

Aš pats, užuot dengęs paskolą iš santaupų, sutaupytus pinigus investuoju, nes investicijos man generuoja didesnę investicinę grąžą, nei bankui mokamos palūkanos. Tad viena vertus investicijas pardavęs aš visuomet turėčiau pinigų nenumatytiems atvejams, kita vertus, neskubėjimas grąžinti paskolos man finansiškai yra naudingas.

Pinigai nuolat nuvertėja. Gera žinia ta, kad nuvertėja ne tik Jūsų pinigai, bet ir pinigai paimti iš banko. Kuo daugiau pinigų Jūs pasiskolinate, tuo daugiau pinigų nuvertėja. Nekilnojamas turtas, skirtingai nei pinigai yra atsparus infliacijai. Pirkdami nekilnojamą turtą su paskolą Jūs iš principo darote du žingsnius:

1. Paimate paskolą, kuri nuvertėja
2. Perkate turtą, kuris NEnuvertėja. (realybėje atrodo, kad nekilnojamas turtas brangsta, bet paprastai Jis brangsta tiek pat arba nežymiai daugiau nei infliacija, dėl šios priežasties galima teigti, kad nekilnojamo turto vertė lieka ta pati, tuo tarpu pinigų vertė (perkamoji galia) nuolat mažėja).

Kiek pinigai (paskola) nuvertės per 30 metų? Išsivysčiusioje valstybėse infliacija siekia 2-3 proc. Besivystančiose gali siekti ir 4-5 proc. Tad įvairiais scenarijais 1€ po 30 metų bus vertas:

Vertė laikotarpio pradžioje	Laikotarpis	Infliacija	Vertė po 30 m.
1€	30 m.	2%	0,55€
1€	30 m.	3%	0,41€
1€	30 m.	4%	0,3€
1€	30 m.	5%	0,22€

Paskola per 30 metų nuvertės nuo 2 iki 5 kartų. Realu tikėtis, kad paskola nuvertės bent 3 kartus. Tad jeigu imate 100 000€ paskolą, ir per 30 metų sumokate dar apie 75 000€ – 93 000€ palūkanų, Jūs nelabai ką ir pralošiate, nes po 30 m. kojinėje paslėpti 100 000€ taip pat bus verti vos 40 000€ – 30 000€ (60 000€ – 70 000€ nuvertėjimas). Kaip matote iš pateikto pavyzdžio bankui mokamos palūkanos yra beveik to paties dydžio kaip pinigų nuvertėjimo, todėl nėra tikslinga skubėti grąžinti paskolą bankui.

Linijinį būsto paskolos mokėjimo būdą verta rinktis tuomet, jeigu

• Artimiausius 10-15 metų neplanuojate turėti didelių išlaidų, o nenumatytiems atvejams turite sukaupę 3-6 mėnesių santaupas.
• Jeigu po 15-25 m. Jūsų pajamos žymiai sumažės (pvz. išeisite į pensiją). Tuomet linijinis būsto paskolos grąžinimo metodas užtikrintų Jums mažesnes įmokas už būstą senatvėje.
• Jeigu paskolos įmokos jums nėra didelės (jums nėra skirtumo mokėti bankui 694€ ar 536€), o sutaupytų pinigų Jūs pelningiau neįdarbintumėte. Kitaip ariant, jeigu galimybės leidžia, tai yra prasminga bankui sumokėti kuo mažiau palūkanų (kaip minėjome anksčiau, linijinis būsto paskolos metodas sąlygoja mažiau bankui sumokėtų palūkanų).

Pabaigai: Neklausyk mano patarimo

Tai, kas tinka man, nebūtinai tinka Jums. Kiekvieno finansinė situacija, įsitikinami, mąstymas, požiūris į pinigus yra unikalus, todėl kiekvienas turėtų rinktis tą būsto paskolos grąžinimo metodą, kuris jam patrauklesnis ir finansiškai bei morališkai priimtinesnis. Aklas vadovavimais kito patarimu gali būti skaudi pamoka.