Kaip pasirinkti nuomininkus?

Nesenai sulaukiau draugo skambučio, kuris klausė patarimo kaip pasirinkti nuomininkus? Kadangi karts nuo karto viešoje erdvėje nuskamba atvejai, kaip nuomininkai išsikrausto išsinešdami baldus, sudeginę būstą ar pavertę jį landyne, pamaniau, kad tai gali būti daugeliui aktuali tema.

Pradėti reikėtų nuo to, kad tinkamų nuomininkų ieškojimas apima kelis žingsnius:

1. Nuomininkų paiešką
2. Nuomininkų atranką
3. Nuomininkų tikrinimą
4. Sandorio sudarymas

Tad apie viską iš eilės…

Nuomininkų paieška

Kodėl nuomininkų paieška yra svarbi? Kuo daugiau rasite potencialių nuomininkų, tuo turėsite geresnius šansus išsirinkti patikimą nuomininką. Kitaip tariant jeigu tik vienas žmogus norės išsinuomoti jūsų nekilnojam turtą, tai rinktis nelebai turėsite iš ko…

Nuomininkų galima ieškoti keliais būdais:

1. Giminės, draugai ir pažįstami. Niekam to nerekomenduoju. Kodėl? Todėl, kad tai gali atsiliepti jūsų santykiams, ir savaime suprantama, jų nepagerins.
   • Dažnai artimiems nuomojama, todėl, kad nuomojama savam žmogui, kuris specialiai neniokos būsto. Bet būstas automatiškai dėvisi, jei kas nors jame gyvena: lūžta baldai, tepasi sienos, purvinasi kilimas ir t.t.. Kaip spręsite tokias buitines problemas? Kas padengs tokius nuostolius, jeigu Jums atrodo, kad kilimas purvinas, o nuomininkui atrodo, kad jis švarus? Galutiniame rezultate kažkas liks nepatenkintas, atsiras jausmai ir apkalbos: koks vienas šykštus, o kitas koks nevala. Kam reikalingas tokios problemos jei jų galima išvengti?
   • Artimieji visuomet tikisi, kad jiems išnuomosite pigiau. Bet tokiu atveju Jūs prarandate pajamas. Kitaip tariant besinuomojantis giminaitis finansiškai naudojasi Jumis.
   • Ką darysite jei artimas žmogus vėluos mokėti nuomą mėnesį. Mėnesis taps dviem mėnesiais, du – trimis ir t.t. Ar sugebėsite išmesti „vargšą“ giminaitį į gatvę? Didesnė tikimybė, kad giminaičio problemos taps Jūsų asmeninėmis problemomis, skolos tik didės, o gražūs tarpusavio santykiai liks tik graži istorija.
2. Pažįstami bei draugų draugai. Norint susirasti tokius nuomininkus užteks parašyti skelbimą socialiniuose tinkluose. Privalumas tas, kad nuomininką pažinosite, arba tokią rekomendaciją galėsite gauti iš draugų. Kai kalba pasisuka apie pinigus, santykiai su pažįstamais ir draugų draugais tampa grynai dalykiški, tad galite prašyti normalios kainos už nuomą, nemokius nuomininkus iškeldinti ir pareikalauti kompensacijos iš padarytą žalą.
3. Nepažįstami asmenys. Nepažįstamus būsto nuomininkus lengviausia rasti per skelbimus internetinėje svetainėje (ypatingai didmiesčiuose). Mažuose miesteliuose efektyvūs skelbimai vietiniuose laikraščiuose. Tačiau ką daryti, jeigu norite išnuomoti garažą, požeminę automobilių stovėjimo aikštelę ar sandėliavimo patalpas? Jūsų objektas aktualus daug mažesnei auditorijai, kuri yra įsikūrusi netoliese. Tokiu atveju verta pasinaudoti netoliese esančia skelbimų lenta ar uždėti skrajute už automobilio stiklo. Taip jūsų skelbimas greičiausiai pasieks potencialiausius klientus.
4. Brokerio paslaugos. Jeigu neturite laiko pats ieškoti nuomininkų ir aprodyti savo būstą, tuomet nekilnojamo turto brokerio paslauga Jums išties pravers. Kitu atveju, viską siūlyčiau daryti patiems, nes daugelis brokerių tik talpina skelbimus ir aprodo nuomojamas patalpas. Kadangi už paslaugas brokeris ima dažnai komisinį mokestį ima ir iš nuomininko, tai nuomininkams išauga nuomos kaina ir jie mieliau ieško būsto, kurį galėtų išsinuomoti be tarpininkų. Be to brokeris neneša atsakomybės už tai, kad būstas buvo išnuomotas nepatikimam nuomininkui. Dažno brokerio vienintelis tikslas – išnuomoti turtą ir gauti komisinius, todėl yra tikimybė, kad jūsų turtas bus patikėtas pirmam pasitaikiusiam nuomininkui.

Nuomos skelbimas

Kaip turėtų atrodyti nuomos skelbimas internete, kad sulauktų lankytojų dėmesio?

Aprašymas

Pirma, Jūs norite sulaukti tik tų žmonių, kurie yra potencialūs Jūsų klientai. Jūsų tikslas nėra sulaukti kuo daugiau susidomėjusių. Nėra tikslo gaišti laiką su žmonėmis, kurie greičiausiai net nesinuomos. Kad tokių būtų mažiau, Jūs privalote pateikti kuo detalesnę informaciją apie nuomojamą objektą. Pvz. nuomojant būstą, mano nuomone, būtina nurodyti, kiek būte yra kambarių ar kambariai pereinami, ar yra balkonas, ar yra vonia ar tik dušas, į kurą pusę buto langai, koki yra komunaliniai mokesčiai, koki mokesčiai už šildymą, koks minimalus nuomos laikotarpis, kokia nuomos kaina, ar laiptinės durys rakinamos , ar yra rūsys ir t.t.

Nuotraukos

Būtina pridėti fotografijas, taip skelbimas bus peržiūrėtas daugiau kartų. Jeigu neįdedate nuotraukų, nuomininkas nežino ar verta gaišti laiką važiuojant apžiūrėti objektą, nes tikisi, kad būstas yra pačios prasčiausios būklės. Nesistenkite apgauti nuomininkų pagrąžindami būsto vaizdelį (pvz. neįdėti nušnerkšto tualeto nuotraukos) – Jus sugaišite ne tik savo, bet ir nuomininko laiką. Nuomininkai nėra kvaili. Jie anksčiau ar vėliau pastabės esamus trūkumus (pvz. jeigu nuslėpėte pelėsius, padidintą drėgmę ir pan.) ir nutrauks nuomą.

Kaina

Kaina. mano nuomone. turėtų būti galutinė ir nederinama. Būtinai tai paminėkite skelbime. Kitaip gi tauta nesupras. Visi bandys nusiderėti eurą kitą. Bet jeigu užsiimsite poziciją iš anksto, potencialus nuomininkas greitai supras žaidimo taisykles.

Kodėl kaina turėtų būti galutinė? Dėl paprastos priežasties, jeigu įdėsite didesnę kainą, tuomet mažiau nuomininkų ras jūsų skelbimą, naudodami kainos filtrą. Pvz. Jeigu jūs norite už nuomą 550 €. Tuomet jeigu skelbimą rašysite 650 €, palikdami erdvės deryboms, nuomininkas, ieškantis nuomos už 600 € tiesiog neras Jūsų skelbimo.

Jeigu norite išnuomoti patalpas už maksimalią kainą, tuomet prasmingiau iš karto dėkite maksimalią nuomos kainą ir kas kelias dienas ją mažinkite, kol skelbimu susidomės pakankamas žmonių ratas, kad galėtumėte išsirinkti patikimą nuomininką. Svarbu paminėti ir tai, kad nuomos kaina nebūtinai yra svarbiausias kriterijus, kitą kartą prasmingiau išnuomoti būstą pigiau, bet tvarkingesniems nuomininkams.

Apžiūrėjimas

Skelbime taip pat nurodykite laiką, kada bus objekto apžiūrėjimo valandos. Tokiu atveju nereikės važinėti ir aprodyti būsto kiekvienam atskirai. Kiekvienam nuomininkui paskirkite atskirą laiką. Pvz. Jei nuomininkui Andriui aprodote būstą 20:00, tai nuomininkui Petrui paskirkite laiką 20:15. Kitu atveju, kai jūsų butą pradės apžiūrinėti 20 žmonių iškarto, nesugebėsite susipažinti su kiekvienu nuomininku ir atsirinkti sau labiausiai patikusio. Asmeniškai rekomenduoju nuolinkus priimti, kas 15 min., nes verčiau kelias minutes palaukti kito nuomininko, nei bandyti bendrauti su dviem nuomininkais vienu metu. Kaip rodo praktika, 10 min. yra per trumpas laikas aprodyti būstą.

Visų potencialių nuomininkų tikslas, kuo pirmesniems apžiūrėti būstą, kad turėtų geresnius šansus išsinuomoti būstą. Tad nuomininkas, kuris būstą apžiūri tik 22:00 nebematys prasmės net atvykti būsto apžiūrai, nes galvos, kad jo šansai išsinuomoti yra labai maži. Nuraminkite potencialius nuomininkus, kad būsto neišnuomosite anksčiau, nei jį apžiūrės visi norintys. Nepamirškite, Jūsų tikslas nėra išnuomoti būstą kuo greičiau, jūsų tikslas – atsirinkti patikimiausią klientą ir kuo daugiau potencialių klientų būstą apžiūrės, tuo didesnė tikimybė surasti geresnį nuomininką.

Kaip pasirinkti nuomininkus: nuomininkų atranka

Taigi 20:00 ateina pirmas nuomininkas. Kokią informaciją iš jo jums būtina sužinoti?

1. Vardas, pavardė;
2. Koks jo pajamų šaltinis (pajamos reguliarios ar nereguliarios, ar seniai dirba, ar dažnai keičia darbą (jeigu dažnai keičiamas darbas, yra rizika, kad nuomininkas gali tapti nemokus), ar pajamos bent trigubai didesnės nei nuomos kaina (paprastai, jeigu nuoma sudaro mažiau nei 1/3 nuomininko pajamų, tuomet laikoma, kad nuomininkas bus mokus);
3. Paklauskite, kur nuomininkas gyveno prieš tai, kur gyveno dar anksčiau, taip susidarysite įspūdį ar nuomininkas dažnai linkęs keisti gyvenamąjį būtą. Jeigu nuomininkas dažnai keičia būstus, tai signalas, kad ir jūsų bute jis ilgai neišbus.
4. Kiek žmonių planuoja gyventi būste? Ar nuomininkas ruošiasi gyventi vienas, su draugu/drauge/sutuoktiniu ar planuoja įkelti visą taborą. Juokai juokais, bet pasitaiko atvejų kai nekilnojamas turtas būna subnuomojamas net keliolikai asmenų.
5. Ar nuomininkas planuoja laikyti naminius gyvūnus. Jei taip, tai kaip nuomininkas planuoja kompensuoti galimai būsimą žalą (įvertinkite ir tai, kaip išnaikinsite gyvūnų kvapą nuomininkui išsikrausčius).
6. Ar nuomininkas rūko (rūkalų kvapą be galo sunku panaikinti).

Apibendrinant, Jums reikia surasti gerai įsitvirtinusį darbuotoją, gaunantį pastovias ir stabilias pajamas ir kuris be vargo gali padengti nuomos išlaidas. Dažniausiai tokį paveikslą atitinka:

• Įgijęs išsilavinimą ir pradėjęs dirbti jaunas vaikinas ar mergina arba jaunuolių pora, kuri nėra sukaupusi pakankamai pinigų įsigyti nuosavą būstą (jeigu taupo ateityje planuoja pirkti nuosavą būstą – tai signalas, kad klientas yra mokus).
• Vidutinio amžiaus žmogus arba šeima, atvykusi dirbti iš kito miesto.
• Žmonės, gaunantys pakankamas pajamas apmokėti nuomai, tačiau nepakankamas pajamas, kad įsigytų būstą.

Kam aš nepatarčiau nuomoti būsto?:

• Žmonėms neturintiems pastovių pajamų;
• Žmonėms turintiems blogą kredito istoriją;
• Nedirbantiems studentams.

Kiap patikrinti potencialų nuomininką

Prieš pasirašant sutartį būtina patikrinti ar nuomininko dokumentai sutampa su deklaruojama asmenybe. Kitaip tariant, nebijokite paprašyti tapatybės dokumento, nėra čia jokios gėdos. Kitaip tai gali Jums brangiai kainuoti.

Patikrinkite kredito istoriją

Jūs tikrai nenorite išnuomoti būstą žmogui, kuris turi problemų su greitaisiais kreditais ar nesugeba apmokėti telefono sąskaitos. Kredito istoriją galima patikrinti dviem būdais: mokamai ir nemokamai. Mokamai UAB „Creditinfo Lietuva“. Nemokamai Jūs galite paprašyti patį asmenį pateikti savo kredito istoriją per internetinę bankininkystę (tokiu atveju patarčiau stebėti duomenis online, nei gauti atsiųstą pdf/jpg išrašą, nes pastaruosius galima lengvai suklastoti).

Patikrinkite pajamas

Paprašykite nuomininko parodyti mokesčių deklaraciją arba banko išrašą apie einamųjų metų pajamas.

Asmenybės tikrinimas

Google paieška, socialiniai tinklai: facebook, linkedin, gali išties daug pasakyti apie žmogų, jo pomėgius, darbą, draugus ir žalingus įpročius. Galbūt Jūs netgi rasite bendrų pažįstamų, kurie padės Jums susidaryti dar gilesnę nuomonę apie nuomininką.

Būto nuomos sutartis

Jėgų nuomininkas atitinka aukščiau išvardintus kriterijus, tuomet Jūs radote tinkamą žmogų. Galiausiai privalote įforminti sandorį su nuomininku, o tam reikalinga buto nuomos sutartis. Kaip turėtų atrodyti būsto nuomos sutartis galite sužinoti perskaitę straipsnį „Buto nuomos sutartis: sąlygos ir pavyzdys“

Belieka Jums palinkėti gerų ir patikimų nuomininkų…